旅游地产开发的融资渠道设计

作者：张妍  文章来源：本站原创  点击数：   更新时间：2010年07月22日

如今旅游地产业在中国风起云涌，以为这是除住宅地产之外最有前景的地产开发模式。以“高尔夫、体育公园（实际上也是高尔夫）、度假酒店群、山地运动、游艇会、海上运动”等为主题的休闲度假住宅、别墅、酒店、商业街遍地开花。华润、首创、海航、金融街、中旅、合生地产、天鸿、万科、万达、万通无一不纷至沓来，度假公寓别墅、产权酒店、分时度假酒店等旅游地产项目层出不穷。

可以看出旅游地产项目开发的特点是：“规模大、投资大、建设周期长、投资回报期长”；通常还受自然和社会经济、国家房地产政策调控等影响的不确定因素较多。所以不少项目在大面积低价圈地后，酒店等旅游设施建好了，土地升值了，别墅好不容易卖掉了，酒店等旅游项目的后期经营却成了一块心病。其主要原因是由于项目中的商业、娱乐、度假设施都需要至少2-3年的过渡期，如缺乏长期稳定的资金支持，很难支撑下去。

传统的信贷融资方式较难发挥应有的融资功能，所以以银行信贷为主导的单一融资格局将会逐步被多元化的融资格局所替代，金融机构积极配合旅游地产项目开发相应的金融产品。

一、 国内商业银行贷款

目前国内大小房地产开发商融资渠道主要是向商业银行贷款。

当前商业银行对于房地产信贷采取的是有保有压的政策，紧缩主要针对的是中小开发企业或资质不良的开发企业，对于实力雄厚、信用纪录良好的优质开发企业各银行都乐意发展信贷业务，甚至各行之间还存在着竞争。

但是，目前商业银行对于放贷审核越来越严。不少开发企业反映，银行的房贷速度放慢，原来一个星期就可以发放的贷款，现在往往延长到十几天。由于房地产项目投入大、投入周期长，要求资金供给的持续性、稳定性。银行延期放款，影响了资金的周转和工程的开发进度，增加了资金的使用成本。

所以开发商完全寄托于银行贷款不再是一条有效的途径。

二、 国外商业银行贷款融资

国内宏观调控收紧银行对房地产商的贷款，使得合资或外资房地产商转向外资银行贷款，而外资银行也迅速趁虚而入，以低利率抢占市场。

这类融资渠道大概分为外国政府贷款、国际金融组织贷款、国际商业贷款。最常用的是国际商业贷款方式，在我国现行的管理中，国际商业贷款包括国外商业银行和其他金融机构贷款、出口银行、发行境外债券、国际金融租赁等。

通常是以借贷方式筹措资金的方式。贷款分为短期（一年以下）和中长期（一年以上）贷款两种。国际商业贷款的利率一般以伦敦货币市场上，银行间一年期以下的短期资金拆借利率为计算基础。如果贷款期限超过一年，则依期限的长短分别再加上一个附加利率。

但是国外商业银行贷款程序和方法和国内差别较大，所以应注意:

（1）超强的风险控制程序

国内房地产企业要想从外资银行获得贷款，必须忍受很多特别的程序。比如花旗银行，就有非常周密的风险评测系统，会不断地对信贷进行测试和调整。花旗银行如果贷款给甲乙两个不同企业，有不同的比例和贷款时限，他们会在某一阶段测试其收益和回报，而在另一个时间节点或时间范围内，根据市场环境、政策变化及企业经营状况，看风险和收益是否发生变化。花旗银行会反复测试，并做出相应调整。

（2）特别看重企业现金流

如果一个企业的财务报表显示是赢利的，但应收账款却占了非常大的比例，现金流非常少，企业获得国外贷款的可能性是要打折扣的。

（3）特别看重企业是否稳健成长

中国企业往往成长得特别快，但对银行来说，快而稳健才是最重要的，如果企业发展快，但是不够稳健的话，外资银行也不敢支持。

案例：万科、HI借FDI之名“曲线融资”

德国国际房地产投资银行（Hypo Real Estate Bank International）（以下简称HI）2004年7月首度投资中国内地房地产业，为中山万科城市风景花园项目注资3500万美元。

在法律上，这算是一笔股权融资。因为万科要将所持有的中山项目80％的股权转让给一家由HI设立的名为Best Gain Investment的公司，由于万科也持有该公司35％的股权，从而在融资安排完成后，万科直接和间接持有的该公司权益只有48％。

从形式上看，HI取得了中山项目的控股权，属于FDI。 而实际上，虽然HI拥有中山项目52%的股权，但并不拥有实际的控制权。根据双方的合同约定，在项目回款之后，万科将以LIBOR（同业拆借利率）再加几个点的利息赎回股权。也就是说，这实际上是一笔商业贷款。只是由于商业贷款属于资本项目，直接的境外信贷显然有违目前的外汇管制，因而才不得不“曲线融资”。

也可以说这是一个由HI投资，由万科负责操作的项目。万科仅仅借助自己的品牌，就取得了该项目的控制权并占有大部分利润。同时，由于融资以美元结算，考虑到目前的汇率趋势是人民币有升值压力，该项融资的汇率风险也要由HI来承担。

此次境外融资对万科的意义为：融资之门，丰富了万科的融资手段，在融资渠道多元化方面迈出了重要一步；可以提高万科的项目管理水平。

而对于HI来说，作为来华投资的第一单，HI最关心的并不是利润，重要的是有一个开始，并由此积累经验、知识和人脉关系。

HI的投资方式与来华投资地产的其他国外基金有很大的不同。ING(荷兰国际集团)和摩根斯坦利在国内也有地产投资项目，而且都是以项目入股的方式进行，年度投资回报率非常之高，据称不低于20%。这意味着，如果项目周期为两年的话，总的投资回报率就将高达44%。HI采取低回报的贷款模式，虽然无法分享高利润，却更具可持续性。

三、旅游资产证券化的模式选择

２００４年，《国务院关于推进资本市场改革开放和稳定发展的若干意见》明确提出，要“加大风险较低的固定收益类证券产品的开发力度，为投资者提供储蓄替代型证券投资品”。因此，探索创新的融资手段势在必行，而将旅游地产与资本市场运作捆绑在一起将是未来融资的趋势，这样有利于在大规模的项目开发中获取资金，加速资本积累，促使土地的有效利用。

资产证券化根据其产生现金流资产类型的不同，划分为MBS、CMBS、REITs、 ABS、海外房地产投资基金等。

其中MBS 是以住房抵押贷款为基础，以借款人对贷款进行偿付所产生的现金流为支撑。

CMBS商业抵押担保证券（简称CMBS，Commmercial Mortgage Backed Security）是指将传统商业抵押贷款汇聚到一个组合抵押贷款池中，通过证券化过程，以债券形式向投资者发行的融资方式。CMBS与MBS的主要区别在于，MBS以住宅地产作为担保，而CMBS以商业地产作为贷款抵押品。

REITs(房地产投资信托基金)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。REITs一般从上市或非上市公司收购房地产资产包，且严格限制资产出售，较大部分收益来源于房地产租金收入、房地产抵押利息或来自出售房地产的收益，能够在证券交易所上市流通。REITs既是房地产企业融资渠道，又能为购买者提供投资某项不动产的渠道。一般来说，分为股权类、债权类和混合型三种。

REITS与普通上市的区别：

ABS它是以项目所属的资产为支撑的证券化融资方式，即以项目所拥有的资产为基础，以项目资产可以带来的预期收益为保证，通过在资本市场发行债券来募集资金的一种项目融资方式；主要针对除不动产外的能够产生稳定的、可预期现金流的资产加以证券化。目前，ABS资产证券化是国际资本市场上流行的一种项目融资方式，已在许多国家的大型项目中采用。

目前，海外房地产基金对中国房地产市场已改变以前观望态度，投资力度很大，投资基金是基金公司靠发行投资基金股份或受益凭证等形式向社会募集资金，再将其投资于股票、债券等投资对象，获得的净收益分配给广大投资者的一种集合投资模式。

属于旅游地产的资产范围很广，除旅行社、旅游饭店、旅游交通公司的固定资产、流动资产和其他资产外，一般还包括景点与景区中的自然和人文资源，以及相应的基础设施、附属服务业、商业和零售业的固定资产、住宅和流动资产等。我们应该根据这些资产的特点来选择不同的融资模式。

1、选择模式一——CMBS

适用于：以公司形式存在的旅行社、旅游饭店和旅游交通公司、酒店、商业地产等固定资产，这类资产更新速度较快，则可采用CMBS模式。

具体来说，是从商业银行等金融机构的角度出发，金融机构将如饭店等资产抵押贷款进行组合，以贷款的收益权为基础发行资产支持证券。

案例：

国内首支CMBS——首单CMBS的“麦格理-万达房地产基金”。

背景：

麦格理（澳洲最大的投资银行）和万达联手成立的房地产基金，发行了国内首只CMBS。该产品注册在百慕大。

此次交易也是首笔涉及内地商业不动产的资产证券化项目，交易涵盖了长沙、大连、哈尔滨、沈阳、南京、南宁、济南、天津和武汉等9个城市的大型商业零售房地产项目，主要为大型零售超市房地产。该项证券的预定期限为2.75年，法定最终期限为5.75年。

选取这9处商业地产的理由：较高的出租率(截止到今年6月30日，加权平均出租率高达98%，其中7个全部租出)；较长的平均剩余租约期限(截止到今年6月30日，所有商业广场加权平均租期为11年，远高于中国商业地产平均3-5年)。这些商业地产项目的承租人均为国际著名零售企业，如沃尔玛、百盛、百安居等，也有国美电器等内地知名零售商，它们贡献了总收入的58%以上。

这些商业地产项目规模大，盈利能力强，租金收入稳定，为地产资产证券化提供了稳定的现金流。

操作：

该基金由麦格理房地产亚洲公司和大连万达发起，其中麦格理出资9300万美元。占股比24%，该基金收购了万达原来持有的9个商业地产。该时间阶段，为万达第二代产品转型成为真正的“只租不售”。收购完成后，通过整修提升物业品质；通过聘请专业物业管理公司和积极的运营成本削减手段提高运营效率；通过积极的租赁计划提高物业出租率和租金水平；在提升物业资产质量、获取漂亮的财务报表后，选择合适的市场时机上市，进一步向公众融资。

评价：

从本次发行的CMBS设计机构来看,由于只是向特定的法人机构投资者募集资金,属于私募形式,因此可绕开公开发行中存在的诸多法律障碍。

房地产企业融资较困难，而国内企业发行债券的条件又非常苛刻。因此，利用中国国内的房产项目为依托，向国外投资者发行债券，变相融资用于项目开发或偿还贷款，也不失为房地产企业融资的一个新渠道。

2、选择模式二——REITs

适用于：房产项目、多用于商业地产（因为商业地产现金流要比住宅地产现金流稳定得多），适用于大型房地产开发商。

运作方式：有两种，其一是特殊目的载体公司(SPV)向投资者发行收益凭证，将所募集资金集中投资于写字楼、商场等商业地产，并将这些经营性物业所产生的现金流向投资者还本归息；其二是原物业发展商将旗下部分或全部经营性物业资产打包设立专业的REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作为标的，均等地分割成若干份出售给投资者，然后定期派发红利，实际上给投资者提供的是一种类似债券的投资方式。

案例一：越秀房地产投资信托基金

2005年12月21日，中国首个房地产投资信托基金——越秀房地产投资信托基金 (HK.405)在香港首日上市，获得投资者追捧，首日上市交易一度上涨23％。

参与这只REITs上市的辅助机构阵容豪华——汇丰控股、花旗集团和星展银行是越秀房地产投资信托的承销商，而高力国际则为其独立物业评估师，还有罗兵咸永道、贝克麦坚律师事务所等专业机构的审计和法律服务。

融资路径

（1）集团间资产整合

内部资产整合

广州城建集团是广州市建设委员会下属企业，是广州市最大的物业发展商之一，拥有大量物业及开发中的项目。

2001年，越秀集团和广州市城市建设开发集团(以下简称“广州城建集团”)之间就开始进行资产整合，为越秀REITS上市准备。此次资产整合从2001年持续至2002年年底。

市政股权注入越秀

2002年9月，经过计委批准，将广州市人民政府持有的广州城建集团95％的股权注入越秀，同时中国国家计委批准将越秀集团持有的重组后的拟剥离上市资产(包括白马广场的部分物业、财富广场的部分物业、城建大厦的部分物业，以及维多利广场的部分物业)出让给越秀投资。为了越秀投资进行这些收购，广州城建集团进行了内部重组，将旗下各项业务及股权架构进行了调整，并成立新的离岸公司“广州城建离岸公司” (广州城建集团在英属维京群岛注册的离岸公司，以下简称“广州城建离岸公司”)。广州城建离岸公司拥有广州市城市建设开发有限公司(以下简称“广州城建”)95％的权益（其余由广州城建集团持有），最后由越秀投资收购广州城建离岸公司。

收购城建离岸公司

到2002年12月，越秀投资完成了向越秀集团收购广州城建离岸公司的交易，交易代价相当于收购资产经评估、审核后资产净值40％的折让。至此，原属于广州城建集团的拟剥离上市物业资产(包括白马大厦、财富广场、城建大厦以及维多利广场)已经完全由越秀投资通过离岸公司广州城建离岸公司持有。离岸公司的重组交易成本更低，并且容易操作，为日后 REITs上市开辟了道路。

案例二：

华侨城项目发起“REITs”

背景：

2007年年底，华侨城地产希望从银行融资，缓解下企业资金周转的困难。但是在全国经济趋热的背景下，信贷监管日趋紧缩，不知何时能够再放额度，同时如果增发股票程序耗时太长。面对资金短缺问题，华侨城高层决定转让收益权，将旗下的部分物业未来一段时间内的租金收入，整体打包通过REITs转让给投资者，既不丧失对物业的所有权，又能快速融得资金。
操作：

中信信托、华侨城地产、工行深圳分行签订了一个三方协议。华侨城地产将旗下的一些商铺、写字楼、厂房和国际公寓等收益性物业未来5年的所有租金收益，以6.5亿元的价格，直接出售给相当数量的机构投资者，中信信托则具体承担此次销售。机构投资者纷纷认购，中信信托每收到一个机构投资者的认购款，便将此认购款存入工行深圳分行的专用托管账户，直到6.5亿销售完毕。之后，工行深圳分行则监管华侨城地产相关物业的收益，在未来5年时间里，将租金收益按照机构投资者的认购比例，分配给投资者。这样华侨城地产募集到6.5亿元资金，用于物业开发。

评价：

转让收益权这种模式可以迅速融资，因为它不需要走冗长的审核程序，只要找到信托公司做中介人，即可出售给机构投资者。但这其中也有一定的风险，即“滞销”风险。因为“收益权”不是一次性销售，是“分拆”分别销售给不同的机构投资者，如果机构投资者认购不踊跃，势必要延长销售时间，而要防范这个“滞销”风险，那么就必须适当降低收益权的估值。

就发展趋势而言，我国的房地产信托正从一般的集合资金计划向美国的REITs模式靠拢，信托计划逐渐向股权投资型和房地产投资信托基金发展。07年，福建联华信托推出“联信•宝利中国优质房地产投资信托计划”。该计划最大特点是在没有确定项目的前提下先筹资，再进行有目的性的投资，明显带有产业基金的特点；同时，投资方向涵盖房地产企业贷款、股权投资和商业楼宇或住宅的购买，其涉及房产物业经营的意图也不言自喻。这两个特点也正是美国REITs的突出特点。

可喜的是国家将大力推行REITs融资。国内REITs试点将在北京、天津和上海的优质房地产项目中展开，试点项目所在城市人民政府与商业机构可自主选择试点产品形式，可以在银行间债券市场发行交易，或者是在交易所市场发行交易。试点先从成熟品种、优质项目和较小规模起步，积累经验后再逐步推进。根据试点小组中各自的成员分工，在银行间债券市场发行交易的产品由央行和银监会负责，而在交易所市场发行上市的产品由证监会负责。

3、选择模式三——ABS

适用于：景点资源及其相应的基础设施、附属服务业和零售业等资产，这类资产的基础设施投资规模大、建设期限长，不具有变现能力或者变现能力很差。更重要的是，名胜古迹类景点由于受国家物权法的保护，不可进行抵押或质押行为，因此资产证券化可采用ABS 模式，即景点未来营业收入的收益权证券化。

运作方式：景点管理处将一定时期内的景点营业收入进行组合，包括门票收入、租金、特许经营费等，之后以相应的收益权为基础发行资产支持证券。

景点资产的原始权益人———政府出售的只是未来一定时期内的现金流，投资者只对SPV（信托等特殊目的机构）的经营活动产生限制，因而不会改变景点资产的所有权，对诸如长城、故宫、兵马俑等名胜古迹的保护工作没有影响。

案例：

八达岭长城的ABS 模式探索

背景：

八达岭长城是景点类资产中的代表。近年来，景点每年接待全国游客超过千万人，仅门票年收入就达到一亿多元，显示出了巨大的旅游经济价值。可见，长城景点具备证券化基础资产的现金流条件，如果能将这些预期的现金流加以有效地利用，必将为长城的大型开发、修缮带来充足的资金。从组织形式看，八达岭长城排除了MBS 模式的可能性。1997 年，八达岭旅游发展有限公限公司成立，当时该公司属中外合资经营企业；之后，八达岭长城与北控集团捆绑上市。2002 年我国新修订的《国家文物保护法》及《北京市长城保护管理办法》明确指出，任何单位或个人不得将长城转让、抵押或折股作为企业资产经营。2006 年，全长7600 米的八达岭长城终于全部被国家收回，经营权由上市公司退还给八达岭特区办事处，国家完全掌握长城的经营权。在这种情况下，以抵押方式开展融资是不现实的。

操作：

（八达岭长城ABS——专项资产管理计划的交易结构示意图）

第一步：发起人组建基础资产池。基础资产是指八达岭长城在未来一定时期内的净现金流收益权。其中，现金流入包括：日常门票收入、租金收入（演出、拍摄等）、管理费收入和其他收入等；现金流出包括：人员工资和福利支出、税金支出、日常修缮和保护等费支出。在景点收入中，门票收入并非是十分稳定的现金流收入，例如季节、气候、重大事件等因素都影响着门票收入。但加入了租金、其他附属服务业（包括食宿、零售等收入）等，收入的收益权组合就能基本符合ABS 融资模式的要求。

第二步：设立SPV———特殊目的机构。SPV要做的是从景点管理当局处购买基础资产；发行资产支持证券；选择资金保管、结算托管人等。SPV 通常选择信托投资公司、证券公司等特殊子公司。

第三步：SPV采用公开或定向募集方式向投资者募集资金，用于购买基础资产收益权；证券公司将募集资金存入专项账户，专项资产管理计划正式设立后，募集资金用于支付发起人资产出售收入；SPV通过委托银行、信托投资机构保管、清算未来景点收入，按照投资人的购买计划份数，支付证券收益。

第四步：发行人聘请信用评级机构进行债券升级，聘请金融机构担保，进而发行证券，可采用公募和私募方式发行。

第五步：证券还本付息。在规定的证券偿还日，SPV 将证券结算机构对投资者还本付息。资产支持证券被全部偿还完毕后，如果基础资产产生的收入还有剩余，则这部分剩余收入将按约定在发起人和发行人之间分配。证券期满，长城景点的收益权交由发起人。

评价：

通过“信用增级”使项目的资产成为高质甚至优质资产，可以获得高级别的融资渠道，募集到更多的资金。但是，我国目前缺乏被市场所普遍接受和认可的信用评级机构。而独立、客观的信用评级是资产证券化成败的关键，缺乏知名度较高的信用评级机构，必然影响资产支持证券的市场接受程度，进而影响资产证券化的顺利进行。因此，应当借鉴国外的评级市场模式，着重发展评级主体。

我国旅游地产资产证券化起步较晚，发展远没有欧美成熟，但潜力巨大，将是未来融资的大趋势。但在进行资产证券化的道路上还有很多需改善，比如加强资产证券化方面的人才培养，加快相关法律的立法，规范中介服务机构等等。

4、选择模式四——海外投资基金融资

适用于：房地产基金一般投资于能够产生比较稳定现金流入的高级公寓、办公楼、仓库、厂房、商业用房、市政基础设施等。

运作：

投资基金组织（不论是公司型基金还是契约型基金）自己并不运作基金资金，而是通过信托关系，将这些资金委托给基金管理人（投资公司、基金管理公司或类似机构）运作，并由基金托管人（一般为商业银行）管理和监督基金管理人对基金资金的使用。

房地产境外投资基金运作模式：

在房地产基金组织体系中，基金组织是信托关系中的委托人（在公司型基金中，基金公司是委托人；在契约型基金中，投资者一旦购买了基金证券，也就具有了委托人的身份），基金管理人是信托关系中的受托人，基金托管人是信托关系中的基金资产监护人。现阶段我国房地产投资基金以封闭式的契约型基金为主。

房地产基金的一般运作过程可分为筹资过程、投资过程和退出过程，投资过程包括交易发起和筛选、评估、交易设计、投资后管理四个阶段。

基金投资模式：

债权方式

在企业不具备银行融资的条件下，支持企业交付土地出让金等相关费用，不保证资金的安全性和预期收益，可能需要财产抵押和担保。

股权和收购方式

在企业或项目最需要资金或经营不善时期以股权和收购项目的方式注入资金。

基金目标客户选择要求：

目前房地产境外投资基金在中国市场的路径与策略：

四、境内外上市融资

上市融资越来越重要，成为各房地产开发公司的首选融资模式，世茂、富力等一批优秀房地开发企业都先后上市。

上市基本条件：

香港主板上市：

条件：发行人及其业务必须为联交所认为适宜上市者，预计市值不得低于2亿港元，确保上市证券有一个公开市场。

程序：

案例：富力房地产上市历程

2005年7月14日，富力地产在国内地产一片萧瑟之中，成功登陆H港（股票编号：2777），是继上海复地（2337.HK）、上海置业（1207.HK）、首创置业（2868.HK）、合生创展（0754.HK）之后，内地第五家上市的地产企业之一。富力地产成功筹得近20亿港元巨资。与此同时，富力地产上市首日表现平稳，报收11.15港元，上涨3.2％。

富力急于上市缘于资金压力。典型的例子是2004年底富力银行贷款达33.2亿元。对天津顺驰、万通集团、中山雅居乐、大连万达及世贸集团等企业，富力取得H港入场券的历程显得轻松许多。

富力从传出准备H股上市，到登陆成功，仅仅花费了一年工夫，进展相当迅速。成功踏入资本市场后，富力地产的行走半径空前扩大。

富力的分拆行为除了能增加股本数量，降低股价吸引更多中小投资者购买外，亦能对抑制炒作、增大集中持股的难度，反收购有积极作用。由于股票总市值和股权结构并没有改变，所以对企业影响有限。

境外上市：

境外直接上市即直接以国内公司的名义向国外证券主管部门申请发行的登记注册，并发行股票(或其它衍生金融工具)，向当地证券交易所申请挂牌上市交易。即通常说的N股、S股等。

通常还有的做法就是买壳借壳上市。

目前我国境外上市渠道主要是纽约证券交易所（NYSE）和纳斯达克（NASDAQ）。

美国上市模式：

五、金融租赁融资

金融租赁也叫融资租赁，是由出租人根据承租人的请求，按双方的事先合同约定，向承租人指定的出卖人购买承租人指定的固定资产，在出租人拥有该固定资产所有权的前提下，以承租人支付所有租金为条件，将一个时期的该固定资产的占有、使用和收益权让渡给承租人。只要双方协商一致，在租赁期满后，该租赁物即可以归承租人所有。

三大金融租赁类型：

六、典当融资

典当是指当户将其动产、财产权利作为当物质押或者将其房地产作为当物抵押给典当行，交付一定比例费用，取得当金，并在约定期限内支付当金利息、偿还当金、赎回当物的行为。

房地产典当与房地产抵押的区别：

适用：

中小开发商。比较适合三个月内之内的短期融资，如果企业对资金风险没有把握，不适合使用这种方式。

早在2005年９月，杭州几家规模较大的典当行就推出了针对房地产企业的土地使用权典当业务。据杭州某典当行统计：从2006年１月份开始，已经为房产公司办理了近10笔借款业务，放出的贷款累计达1.2亿元，其中最大的一笔有750万元。其他典当行的情况也大体如此，而且光顾的客户主要都是中小房地产企业。

典当业和拍卖业一样，一直被市场视为准金融行业。央行房贷新规中规定对未取得土地使用证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证四证的项目，金融机构不得发放任何形式的贷款。而典当却可在开发商四项证书未办齐但已取得土地使用权证的情况下，凭土地使用权证到典当行进行抵押。典当期限一般最长６个月，典当资金视地块不同作价，一般都在土地价值的５０％以下，典当资金的月息为2.5%~3%。

除了以上融资模式，还有企业并购融资、合作开发融资、短期融资券等融资方式。

小结：

总的来说，房地产行业是土地和资金的紧密结合体，二者缺一不可。在当前新的金融环境下，融资能力就是竞争力。开发商应该主动拓展融资渠道，寻求新的融资方案。

面对以上众多的融资途径做个简短的小结：

国内商业银行贷款：相对容易获得，这是企业主要融资工具；

国外商业银行贷款：一旦获得，贷款数额相对巨大，利率较高；

投资信托：信托在期限、规模、风险方面与房地产开发匹配，融资方式灵活，节税，适合中大型房企；

投资基金：关注成长型规范企业，回报要求高；

境内上市：可以提升企业品牌，直接扩大融资渠道，适应房企改制需求；

境外上市：上市公司可达到尽可能高的价格，公司可获得较大声誉，股票发行范围广；

金融租赁：节省成本，有避税作用，无需额外抵押和担保品，降低企业现金流，可获得余额融资，适合长期融资需求；

典当融资：办理时间短，借款成数高，无需评估费，当金用途不设限制；

私募基金：手续简便，可节省企业发行时间注册费用，融资数目大。

合作开发：互相补充房地产开发资源，推动资金有机结合，盘活开发项目，获得合作比较容易；

大型企业：

投资基金、境内上市、境外上市、发行企业债、国外商业银行贷款

中型企业：

投资信托、企业并购、国内商业银行贷款

小型企业：

私募资金、金融租赁、合作开发、典当融资

结合各个融资模式的特点，然后根据企业自身情况，找到企业自身适合的融资模式，是自身投入更少，获得更多，效率最大化。

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