中国已经进入休闲旅游地产时代
作者：王有明 文章来源：新浪房产 点击数： 更新时间：2010年08月18日8月17日，由国际旅游协会、亚太旅游协会、北京大学旅游研究与规划中心、中国房产信息集团(微博)、中国旅游地产服务集团共同主办的“旅游导向型土地发展：理论·政策·案例”国际高峰论坛在北京国家会议中心隆重召开。据悉本次国际高峰论坛汇集了国家发改委、国家旅游局、住建部、国土资源部、各省市地方旅游局与房地产主管部门领导、行业专家学者、投资家与企业精英等政界、业界、学界三界领军人物，共同探讨和分享这一新型土地开发途径的政策、理论和成功案例。
北京大学旅游研究与规划中心主任、教授吴必虎先生出席本次“旅游导向型土地发展：理论·政策·案例”国际高峰论坛，并做旅游导向型土地综合开发的理论与实践报告。
北京大学旅游研究与规划中心主任、教授吴必虎先生在演讲
吴必虎在报告中称，“从中国的旅游度假发展趋势来看，加上最近20年来以华侨城、曲江新区等等很多探索者勇敢的探索得出了一条道路，我们总结了一种叫做‘TOLD’的模式，也就是旅游导向型的土地应用，通过开发使这个地方土地价值迅速提升，是一个综合的旅游目的地的发展模式。”
吴必虎认为，2015年人类将会进入到一个休闲时代，根据专家的预测，80%的劳动力会跟休闲旅游产业相关，这也将是中国旅游导向型发展的趋势，届时房地产开发不再是单纯的开发模式，而是地产与旅游相结合的开发模式。此外，吴必虎认为，在目前旅游地产有三种类别，分别是生态导向型、文化导向型、娱乐导向型，在具体开发的时候应该充分考虑产品兼容性、开发密度、地区差异等因素。
在报告最后，吴必虎说，“中国已经进入休闲度假旅游的时代了，因此有了度假的需求所以才推动了休闲度假地产的发展，因此这是一个我们必须以前只提供风景名胜区的地方也要提供公民度假功能，同时中国的旅游市场是综合性市场还没有形成纯度假市场，根据这两个特点形成的中国旅游导向型土地发展，这是中国的特殊的情况。”
以下是嘉宾现场发言实录：
吴必虎：各位来宾，女士们、先生们，大家早上好!非常高兴有这样一个机会，对我们最近观察到的大量的以旅游为导向的土地综合发展，土地综合利用或者土地的科学利用，昨天陈耀主任提到这样一个说法我也觉得很准确，这个问题可以说是一个牵引了旅游界、房地产界，政府我们企业的很多眼光的这样一个话题，那么在这个话题当中，我们总结了一个模式叫做told的模式，也就是旅游导向型的土地应用，是一个综合的旅游目的地的发展模式，不是单一的目的地，大家知道我们做旅游很多种旅游，而这个模式是这个地方开发了几百平方公里的地方可能是一个综合的地方，同时两种价值水平，到旅游房地产开发的地方去一定是环境、历史文化等等非常有吸引人的，所以不管是买房子的人，造房子的人，当地居民，当地政府都会对当地有一个非常深的冀望。第二通过这个地方的开发使这个地方土地价值迅速提升，西安决定在大唐大明宫原来棚户区或者是一个种玉米的地方，每亩土地的价值非常低，通过旅游导向型的开发附近的房地产迅速提升，所以在哪个地方运用了这个模式，哪个地方的土地资产就会迅速被盘活，存量不增加的情况下价值提升，所以这个模式我认为有非常重要的价值。为什么会出现这个模式呢?我们首先从中国的旅游度假发展趋势来看，再加上最近二十年来以华侨城，曲江新区等等很多探索者勇敢的探索得出了一条道路，也是开拓者的进取精神。
首先我们看一下中国旅游导向型发展的趋势，毫无疑问全人类目前很快地就要进入一个休闲时代，在马克思的资本论里面还没有想到会有这样的一个时代，2015年根据专家的预测，美国一些发达国家，发展中国家像中国东部地区已经紧随其后，什么叫做休闲时代。第一，50%的时间不用上班，天天玩儿，第二个劳务市场，也就是说就业机会大部分分布在休闲产业，有些专家预测80%的劳动力会跟休闲旅游产业相关，这是全球的一个情况。而中国进入这样一个时代，特别是一些发达地区，在这个休闲度假市场跟我们传统的观光很不一样的我们出现一个基本特征就是广义游客，无限活动，全景空间，综合产业。广义游客是指随时游客是说不清楚的，以前我们到了外地才叫游客，现在在北京郊区也有度假生活，现在可以发呆，可以搓麻将，可以跳舞可以唱歌，什么事都可以干，也就是在一个景区活动是非常多的。现在整个社区就是一个旅游区，这是一个旅游业，这是房地产业，现在农业有观光农业，以前的矿泉水就是卖矿泉水，现在可以变成以水为基础的度假政府，所以产业我们叫旅游架构，或者s加旅游，工业有工业旅游，休闲地产，所以这是一个非常综合的时代。
中国的休闲度假市场确实刚才朱会长和丁总都提到，中国的模式和西方完全不同，比如说我们的alastair m.morrison教授是从美国来的，在美国有好多地方好玩，中国非常缺度假资源，如果我们不搞地区，那它是不可能的，因为中国的度假资源本身就很缺乏，另外老说中国文化资源很丰富，但是都埋在度假，像西安、咸阳，开封，这个中国的文化资源很丰富，但是它都是木头做的，要么被烧掉，要么被埋在地下。欧洲有很多的欧洲的小镇，可以做到几千年不烂，所以中国人不管是文化资源还是什么资源，休闲度假也好，所以我们说风景区的附近城市里面都是度假的场所。所以我们接下来旅游地产可能就是要城市化是不可避免的。我们一方面要做好城市化。大家看外国人吃饭一点声音都没有，中国人吃饭就是比谁的声音大，所以这就是中国东方式的一种传统的方式。所以这是中国的度假地只能分布在城市、风景区，遗产地附近。这是我们建设部系统多年来想做的一个事情就是山上看，山下住，现在的山下住是指度假地产了，所以中国的旅游休闲式的产品要综合化，也就是说我们中国旅游没有像欧洲人躺在沙滩上就是度假，中国人又要看东西，又要买东西，很少躺下。所以海啸的时候冲走的都是美国人。所以中国的旅游方式是非常综合的，因此我们的旅游地产是综合的，项目是综合性的。实际上美国也是有这样的综合性的地产，有自然海岸，娱乐旅游，休闲度假，还有几个高尔夫球场，然后有很多的自然生态的一些产品，所以它非常综合，海南岛为什么现在要讲旅游主题公园，或者跟这个有一定的关系，那么这是一个问题，就是中国到了休闲度假的时候，而且休闲度假时代跟欧美不一样，是混合产品，那么在这种情况下，中国的旅游和地产界都做了很多探索，首先一个是紧急的旅游开发时代，在河北保定做了主题公园，这种开发全国做了几百个主题公园，全部垮了，就是因为光做旅游。那么房地产这块的话单纯做房地产产品也是单纯的模式，从阵地到开发到卖，现在美国模式已经进入中国了，美国模式就是分工，你管阵地，你管建，你管卖，旅游房地产集团专业化都出来了，是美国模式。
第三个阶段地产和旅游相结合，我们很多的房地产公司，像成都做的几个楼盘，是先造景后卖房子，地产旅游时代就是地产加旅游，住宅光是小区的景观还不够，所以我们旅游加地产，也就是打造旅游的旗号，变成旅游区，它的品牌也好知名度会越来越高，这里面有一部分公共产品，就进入了旅游开发与地产开发的双向但是走到一起来并轨，进入了这样的一个模式。这个模式有很多探索的，比如说怀柔城，曲江新区，我们非常荣幸请到了刘建华先生，下午案例的探讨我相信会给大家很多启发。比如说华侨城，如果说我们中国的旅游岛土地开发模式有两个模式，一个是商业导向型，华侨城是一个综合产品，变成了旅游产品，有这个酒店的会议酒店产品，有温泉产品有演出产品有高尔夫，中国的旅游市场是综合市场。华侨城在中国好几个地方做了欢乐谷一方面给小孩子玩，欢乐谷给我们一个启示观光旅游是不可复制的，但是娱乐休闲可以复制，所以我们任何一个项目只要适合市场的需求就比你的创新更重要。所以我们每次做规划的时候就是要创新，后来我们发现创新不够的，有创新没有市场一定要完蛋，很多主题公园就是创新很好，但是没有市场，市场比创新更重要。这是度假产品。我们可以用50万个产品，但是观光产品只有一个，这就是休闲度假跟观光的产品不同。曲江新区在大唐广场以外，又负责了德观台，负责了大明宫公园，是一个政府主导的这样的一个。所以这次本来要过来讲一下，后来因为现在的风声比较紧，经常下雨。所以曲江的例子告诉我们，历史、遗产如果光靠文物部门一家在那儿看着就是非常大的浪费，如果把这个像大明宫宫殿遗址被火烧了，非常有创造性的，有了这个以后，旁边的房子全部涨价，土地开发发展起来了。像无锡灵山大佛。
另外在不同的地区，旅游开发的实用性不一样，比如说在杭州什么项目都有，但是要考虑和原有产品的兼容性，因为发达地区开发很多产品，同时要强调要进入国际化，因为东部地区有钱，我们配套完全一模一样的房子可能不下几十个，上百个，这种项目是没有意思的，作为房子楼盘可以卖，但是作为旅游度假就不行。所以地方性是非常重要的。另外过强的商业干预，这是东部地区经常出现的情况。在西部地区就不一样，西部地区首先要把功能区发展出来，因为有很多民族文化，宗教，另外也有和产品兼容性的问题，另外地方性的保护更为突出，可以说西部地区如何保护民族文化的响应。本来就是有沙尘滚滚的，然后到了度假区焕然一新，在藏族的建筑风格，所以这就是旅游的房地产开发也可以分成三类的，生态导向型低度开发，文化导向型主题开发，以及娱乐导向的多元开发。生态导向型是类似于我们香格里拉的生态村，很多平方公里就是它一家，文化导向型的主题开发，娱乐导向型杭州的，什么主题都有，因此是无主题变奏曲，但是它一个核心的就是每一寸土地都要利益最大化，所以看聊城的开发是高强度的高密度的，所以在北京、上海、深圳这样的地区发展，所以我想这是一个不同的模式下进行的开发。
总之中国已经进入休闲度假旅游的时代了，因此有了度假的需求所以才推动了休闲度假地产的发展，那么由于中国度假资源非常有限跟美国欧洲没法比，因此这是一个我们必须以前只提供风景名胜区的地方也要提供公民度假功能，同时中国的旅游市场是综合性市场还没有形成纯度假市场，根据这两个特点形成的中国旅游导向型土地发展，这是中国的特殊的情况。可以用一句话来概括，所谓土地发展模式是覆盖了较大的区域范围，以旅游先导为主要功能，这和其他不一样，建成多种主题或者提供多种的休闲、游戏、娱乐商业、运动、度假等等房地产很多功能具有比较好的可持续发展的，纯房地产政府和媒体不让你干，所以你结合形成了这样的一个观点，可以这么说这仅仅是一个开始，这一次还有很多政府跟我说想来开会，因为地产很敏感，我相信由于我们大家一起来讨论理论政策以及我们地产商开发的探索，这一套的东西有更好的说法。明年开第二届旅游导向型土地发展我想很多政府官员就敢出来讲话了，因为现在政策越来越明确了，所以我希望这是一个好的开端，提出来抛砖引玉，谢谢大家!
