何景清：旅游地产投资重点
作者：何景清 文章来源：焦点房地产网 点击数： 更新时间：2008年09月10日近年，中国旅游及酒店业发展蓬勃，酒店投资、建造、管理、销售等方面，出现了很多新的概念和手法。香港美亚置业集团联同业内专家，深圳市建筑设计院及广东中旅（集团），共同合办“美亚置业、广东中旅酒店管理、深圳市建筑设计研究总院 · 策略性合作签约仪式 暨酒店业发展趋势研讨会” ，共同就旅游地产的各方面作出探讨。
以下是美亚置业（深圳）有限公司总经理何景清先生的主题演讲：
【何景清】我们是地产代理，我们做了很多产权酒店，刚才说了很多关于中国的旅游业和酒店业，大家可以看到将来十年中国酒店业的发展我们应该是非常良好的。所以在这个前提下面，大家可以如何投入呢？我们建议开发商可以考虑做休闲房地产和旅游地产的酒店项目，对于投资者来说现在可能不太流行，但是我们估计会越来越流行，购买整个产权酒店来分享旅游业和酒店业越来越兴旺的成果。
我们觉得一个成功的产权式酒店有几个因素：
第一，他选址在哪里，我们认为产权式酒店最理想的类型应该是商务型的城市，比如上海、北京、天津、广州这些大的商务旅游非常频繁的城市，另外有一些休闲的城市，比如三亚、丽江，但是我们现在看数据，今年杭州、大理、大连，特别是一些北方的城市旅游和酒店业的发展增长得非常快，还有一些综合型的城市，又有商务又有旅游的，比如大连、成都、杭州、苏州，这些城市都是可以考虑去投资的一些城市。
第二，我们认为一个成功的产权式酒店一定需要一油价好的酒店管理公司，比如中旅集团，比如我们合作过的花园集团，还有一些品牌的酒店管理公司，设计方面刚才也提到了有很多的风格和很多的个性化的设计、人性化的设计，都是保证你产权酒店能够成功的一个因素。经营收益方面，成功的产权酒店一定可以具备有一个可以预期的稳定的利润和经营收益，这个说起来很难，其实很简单，你看一下你买的酒店跟你预计的房价能够达到多少。如果广州能够达到71%的入住率，你的房价能够达到500块的，你有一个很好的基础去计算，一般的酒店如果能够达到70%的话，你的利润率每年肯定非常高的。
在投资经营方面，我们建议大家去考虑的时候，现在按中国的国情来说是40—70万之间比较理想，太低的不好，太低要不你的房子面积太小根本不适合现在的潮流，或者你的地区旅游业很差房租收得很低，便宜的不一定是最好的。
回报方面，我们觉得在6.8%—8%之间比较好，太高的发展商的经营或者是酒店的经营部一定能够负担得起，太低的，你的通胀和你对供款的压力可能会比较大。
为什么要投资产权式酒店？旅游酒店业前景非常好，旅游消费的增长我们认为会越来越快，过去2年看到平均每人的去一次旅游的消费增长了11%，这个趋势我估计不仅会保持还会增长，如果大家去比较一下今天的房价和三年前的房价确实是涨了很多，现在都没有168了还有“198、268”了，我估计再过两年要“398”才可以住了。另外中国人的消费增长应该很快可以看到了。
投资产权式酒店有一个好处，你的风险降低了，它同时是房地产，同时投资在旅游业和酒店业，你现在没有住宅搞房地产不行，那你的住宅也不行了。但是如果投资产权式酒店你房地产不行的话，你酒店业、旅游业没有问题，还是有保障的，风险比较低，潜在的利润比较高。如果房地产业比较好旅游业、旅游业比较好的话，你的收益要比一个单纯的住宅项目收益还要高。
对于投资者来说，我觉得这是很重要的，就是你不用管理，有专业的酒店公司帮你管理和出租，你现在买什么物业都要考虑的，比如我长期投资要考虑租客的情况，我要考虑两年租约以后有一个半月租不出去可能会影响你的收益，但是购买产权式酒店没有这些担心。一个是酒店管理公司他有71%的入住率给你继续住，还有一个如果租不出去不是你的问题，这是大业主的问题，他会给你回报的。现在很多卖产权式酒店的都提供14—21天给你自己用的条款，所以你一方面可以投资，另外一方面也可以作为自己和家人去渡假的一个地方。
对于发展商来说为什么要开发产权式酒店？最重要的是我们发现国内有些地方他很有潜力发展旅游业，比如丽江、大理、敦煌这些地方，其实旅游业很好，但是要发展房地产和其他行业很难，通常旅游地方的人口比较低，工业不会那么发达，大家的收入也没有那么高。所以在这些地方特别是二、三线的旅游城市，去发展产权式酒店对于开发商来说更容易，比你开发一个普通的住宅可能你的压力还没有那么大。
另外一个原因，我们通常说产权式酒店的售价是普通住宅的2—3倍，有些地方甚至可以达到4倍，当然成本比较高。在一个大型的综合性项目里面，我们可以看到今天华润的同事也过来了，华润做万象城也要搞酒店，因为酒店可以提升商业的档次，也给整个商业提供了非常稳定的人流，一些大型的综合性商务上面我们建议一些发展商做酒店或者是产权式酒店出来。现在去开发一个酒店没有压力那么大，管理上可以把它交给专业的公司去管理，这是比较简单的。
去年我们做了几个成功的案例，三水的花园酒店，它的级别是五星级，管理公司是广州花园酒店，规模大约是8万平米，我们当时卖的时候是提供8.2%十年的回报，售价均价是11000块，收盘情况是当天销售了60%，剩下40%发展商说自己留下来不卖了。
作为投资者要考虑这个重点，原来是一个烂尾楼的项目，是一个写字楼的项目来改造的，当地的住宅大约只卖3千块，竞争非常激烈。但是我们发现三水有几个概念，一个是“大广州”的概念，现在广州一直往外面扩，春交会、秋交会的时候，根本很多人不能住在广州的，他要到周边去住，三水是其中一个地方，因为他离广州大约一个小时的距离。我们的市场调研认为三水市场对高档酒店是有需求的，中低档的没有，因为已经很多了，那些高档市场是有需求的。
另外我们做的时候是特意邀请有品牌的酒店公司做管理，所以我们邀请了广州花园，因为他跟中旅一样他们是广州出发都能把客户从广州带出去，他们的服务要比没有品牌的公司好很多。我们通过很长期的成本收益和回报支出的计算，我们要计算是你用产权式销售酒店的盈利到底能不能得到回报，这是我们非常关心的，因为我们要对投资者去负责，大家去投资产业的时候也要很关心，你说给我多少点的回报也好，你要告诉我，你凭什么有这个能力去负责回报，所以这关系到入住率和房价。最后我们制定了推广方案的情况，其实一直都强调酒店经营的稳定性，这个我们认为是最重要的。
在整个销售推广的过程里面，我们发现这有一个好的地方就是所有买了房的业主将来你酒店的餐饮、宴会、客房的客户主要来源，因为他们有21天的使用权，另外他们因为自己是业主，比如自己要请客、公司要请客都会安排在这个酒店。在08年的2月份，三水花园酒店正式开业了，订房率达到90%，前面6个月基本上在三水所有的餐饮、会议、宴会都安排在他们酒店，因为它品牌好、档次高、管理也好，所以结果前面6个月基本上你订不到房，结婚、政府搞的宴会全部都在这个酒店，开发商、酒店管理公司、投资者对整个三水花园酒店的现况是非常满意的。因为小投资者也知道，我订房都订不到，我订一个地方都很难订，他们知道酒店的生意好我将来的回报肯定没有问题，我将来要卖的时候投资价值肯定也会增加。
一般来说我们去看一个酒店的时候，我们首先要做一个很详细的研究，就是对当地酒店市场的房价和出租率，跟到底我们能给多少回报和能卖多少钱，这四个关系要搞清楚。比如一个1.8万平米的酒店，在旅游区里面，这对于中旅来说是一个比较中小型的酒店了，如果我们建一个6层高四星级酒店，客房平均55平米，有250间客房，如果用产权式销售提供8%十年的回报的话，我们可以看一看，酒店客房的经营利润我这个保守了一点（PPT），应该能够达到60%，一个300块的房间，如果能够租得出去，你的经营利润应该是180块，但是我们这里按150块来算。
再看看你每年要反馈给小业主的回报，如果是9千块的时候，如果我们把这个酒店的客房经营利润比对这个回报，大家可以看到红色的就是你亏本的，如果你的四星级只达到220块，入住率只有55%，你的客房的收益每年发展商要亏2240万，也就是说你长期以往下去的话，投资者很有可能收不到这个回报。但是如果你能够做到250块的房价，你的出租率能够达到70%，其实250块的房价对于一个真正的四星级的酒店来说应该不是很贵的，应该是比较合理的。如果能够做到这一点的话，那酒店的开发商每年从酒店的经营收入里面拿出来的盈利，已经足够给你回报了。
还有一点，作为投资者你可以想象，你现在今年比如说你广州的四星级的酒店房价是500块，我们想想五年以后能够达到多少钱？很保守的估计是750块，每年涨了10%已经是750块了。只要这个数字把握得好，投资产权酒店其实风险应该来说不是很大，当然这个关键是有一个好的品牌管理公司去管理整家酒店，让他的房价和入住率都能够保证很高的水平，到十年以后，保证回报期过了以后，重新交回给小业主的时候，小业主其实可以享受到很大的经营利润。
成本方面，大家不要以为开发商一定是赚暴利的，其实不一定的。如果我们从这个数来说的话，你开发一个酒店，土建大家都一样的，跟你开发一个住宅是一模一样的，大家装修家居方面要比开发一个住宅贵很多。做一个四星级的酒店标准，比如刚才说的三水花园酒店，他的家具和家电加起来是2500元/平米，如果是毛坯房没有这个成本，还有设备安装在酒店是大约1000元，比住房是要高的。总的成本是5000多块钱了，再加地价成本1千快，有6千多的成本，如果卖9千块的话每平米就赚3千多块钱，这也不是什么暴利，因为中间还是有商业的风险，还是有资金的风险。
对于发展商来说，做这样的一个商铺，如果我们每平米卖9千块，卖80%，这配套的面积也是有价值的，整个成本算下来商务利润达到5千多万，占总投资的40%左右，如果你开发项目的地方你的房地产发展得好，或者酒店的经营跟入住率预期可能房价会更高，当然你的收益也会更高。
美亚这么多年里面其实超过了很多的酒店，这些产权酒店一直经营得非常好，大家比较熟悉的深圳雅兰，雅兰是中国第一家产权酒店，大家看得太多对产权式酒店反面的报道，其实是很正面雅兰酒店的业主到今天根本一点问题都没有，很高兴，还希望多买几套。还有广州的远洋酒店，还有武汉新世界中心，还有武汉的新世界中心，这些入住率非常高的酒店都是产权式酒店，还有海南皇冠假日滨海温泉酒店等等。现在三水花园酒店现在要定一个宴会厅都很难的了，可能要定到是过年以后了。
还有肇庆星湖国际酒店，这是一个跟中旅合作的，这是一个五星级的酒店，还有一个在庐山曦龙温泉的酒店，这是一个很有泰国风味的酒店。
我们给发展商提供全程的服务，包括项目的定位、营销包装，还有一个很重要的是我们提供一个跨地域的网络销售，美亚是一个国际中心，我们可以在国内深圳、上海、北京、广州、杭州等等有分公司的地方进行销售，海外美国、欧洲、马来西亚等等都有分公司，也可以安排销售。谢谢！
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