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商业旅游地产:从新加坡克拉码头看历史街区如何与商业完美融合

更新: 2015年12月23日标签: 商业旅游地产开发,建筑设计,文化旅游点击量:

真正有生命力的现代商业形式在于感受和体验,历史文化旅游街区的兴盛即来源于旅游业与商业的跨界融合,成为解决当前千城一面的现象、打造城市名片的极好方式。本文以新加坡克拉码头历史文化旅游街区为例,探索商业旅游地产开发模式及发展思路,以及开发历史街区这一独特旅游地块的创新思路与成功要点。

  真正有生命力的现代商业形式在于感受和体验,历史文化旅游街区的兴盛即来源于旅游业与商业的跨界融合,成为解决当前千城一面的现象、打造城市名片的极好方式。然而,能够真正打造出既受游客拥趸、又受业界膜拜的历史街区却是难上加难。

  新加坡克拉码头作为新加坡城市发展的重要历史街区,在上个世纪60年代开始进行保护性改造开发,于2006年底完工,如今,已实现了当初将其打造成为新加坡首要的餐饮娱乐生活景点的愿景,本文将以之为参照案例,对此类项目的操作关键进行初步总结。

  克拉码头位居新加坡国家的中心区位,坐落在里峇峇利路和新加坡河旁,总占地50多亩,曾是海上商贸货运交易之地。克拉码头历史街区由五座保有19世纪原貌的彩色建筑组成,每幢建筑拥有超过60间仓库和店屋,显现出当年码头和仓库历经沧桑的内涵。但是,克拉码头改造开发给予外界的**震撼就是,原来历史街区保护性开发还可以这样创新——

  01传统VS现代

       克拉码头的再造开发在原貌修复保护旧建筑的同时,充分根据现代城市的需求对建筑空间外部色彩、灯光、景观,进行了现代创意设计,呈现出传统与现代的对话和协调融合、营造出适合现代城市风貌的独特氛围空间。

  老仓库建筑砖瓦材料与玻璃、钢框架、塑料顶棚等材质的强烈对比,正是克拉码头乐于呈现的一种现代与传统的碰撞。而追求时尚、展现个性的特质,也在这群建筑中给自己写下了最完美的诠释。

  02 跳跃的建筑色彩

  建筑色彩和建筑本身互相依存:如果没有建筑,色彩就没有依托;而没了色彩,建筑就少了增饰,因而色彩就成为表达建筑心情最直接的方式。

  在普遍的商业建筑应用中,建筑物的墙体都强调运用过渡色,以淡雅色彩为主。而克拉码头则反其道而行之,用色极尽大胆,暖红色的墙体,配以草绿色的门窗;粉色和天蓝色交织的墙面,乍一看,还以为来到了迪斯尼乐园,充满童趣和活悦。

  不同的区域也顺应着不同的颜色而区分开来,这些美丽却不张扬的颜色不仅将克拉码头装点得美轮美奂,而且它们也犹如夜晚从餐厅或酒吧内飘出的活力动感的音符一样,将这里的休闲氛围渲染得更加浓郁。而商业的识别性,也在这富有强烈视觉冲击力的鲜艳色彩中得到了**的展现。

  03 光与电的梦幻

  克拉码头改造的**创意,在于对现代光电的设计应用。五彩缤纷、变幻多姿的彩光照明技术,真正让克拉码头的夜晚“越夜越美丽”。五栋建筑在各色灯光的照射下,五彩缤纷,即使稍有距离,也会在这灯光的指引下,成为人们视线的聚焦点。

  克拉码头的天棚是它的一大特色,绵延不绝的排布几乎覆盖了整个码头区域,来为气候多变的新加坡遮风挡雨。白天的顶棚,通透无奇;而一到夜晚,它也开始绽放出迷人的魔力,随着节奏,变幻出不同的色彩,极具风情。人类与生俱来便拥有“向光性”,克拉码头的商业地标效应在这些灯光的映衬下,即刻间得到展示。加之原本就透视的玻璃幕墙内映衬出的点点星光,休闲氛围在克拉码头发挥得淋漓尽致。

  04 丰富的业态构成

  曾经的克拉码头,秉承着传统业态配置特点,着重于零售购物,辅以餐饮、娱乐,缺乏的商业特色。2006年开始的二次改造不仅仅是对于建筑外观的改造,更是对于业态的一次大调整,将原本所占比重**的零售购物这颗大树几乎全部“砍除”,取而代之的是更多的餐饮和娱乐项目。“餐饮45%、娱乐20%、酒吧20%、零售4%、加之少量办公”组成了如今的克拉码头的业态结构。可以说它极富创意的改造成就了如今这一堪称经典的商业作品,使其跃然成为了新加坡最**的餐饮娱乐休闲广场。

  在娱乐部分,克拉码头除了成功引入伦敦的Ministry ofSound这一世界级的娱乐场所,还引进了其它几个国际时尚娱乐品牌,同时利用周边绿化区引入G-max蹦极跳等娱乐项目。事实也验证了这一策略的可行,开业伊始,便轻松吸引了众多年轻人的目光,国内外顾客纷至沓来。在餐饮方面,克拉码头更像是一个世界餐饮的集聚地,有瑞士料理、波斯料理、日本料理、中华料理、古巴料理、印尼料理,不定时地还会举办德国啤酒节等风格各异的活动来吸引人们的驻足。

  05 绿色节能环保设计

  克拉码头在开发中充分运用现代环保科技的创新,实现了对微环境的改造:

  【扇风系统】

  面朝河流的克拉码头通过运用“文丘里效应”导入自然风,即当空气从一个比较广大的空间流向比较狭窄的端口时,产生的吸风作用使空气流动自然加速。加之每个顶棚都装有风扇装置,使得风在到达克拉码头的过程中自然加速,促进街道上空气的流通,既实现了生理上的凉爽感觉,也有效发挥了节能作用。

  【“水立方”天棚】

  码头天棚材料选择了可再循环利用的ETFE膜,这也是北京“水立方”的膜结构使用材料。造型独特的膜制遮阳设施,像一把把巨大透明的遮阳伞,把建筑、步行街、行道树全部遮盖,起到了遮阳挡雨的作用。如此巨大的透明“帐篷”引入自然光线,让街道保持自然风貌,又使码头的休闲商业活动不受气候的影响。

  【降温“喷水池”】

  克拉码头喷水池内的水全部来自于地下,温度保持在16摄氏度,当河面的风吹拂而来,码头的温度会瞬间下降。创造这舒爽宜人的28摄氏度恒温。克拉码头摒弃了将产生巨大能耗的露天空调降温,采用了被动式环境控制法,在尽可能降低运行能耗的条件下,创造出适宜的室内外物理环境,在这里我们看到了新加坡人的“环保心”。

  新加坡克拉码头保护改造实例,带给了我们关于国内历史街区、古镇开发的思考和启发。

  早期比较成功的案例,如丽江古镇、凤凰古镇、成都锦里街区等,还有没有继续创新开发的可能?新古镇如大同古城、平遥古城等再造开发还有没有新模式、新思路?现有特色街区如成都宽窄巷子、乌镇等还有没有新的业态创新?本文便在此基础上给与了更多借鉴和分享。

  第一

 对于历史街区、古城镇保护开发的理念要创新。

  充分理解历史传统街区建筑等对于现代城市发展的价值作用,进行历史街区的保护开发是为了更好的推动城市向现代化发展,纯古的东西要保护好,同时也要利用好。要“以古带今”,利用历史街区的文化内涵,吸引带动现代城市发展。在此宗旨之上,任何创意设计都不为过,而不能不顾及现代城市、现代生活、现代消费模式的变化,一味的强调古、建成一片假古董。

  第二

 不能只重建设形象,不重视持续运营。

  现在国内大多历史街区和古城古镇主要由政府主导进行开发,开发中重视形式大于经营、或者疏于后期的管理,导致古城镇很难有持续发展。需要不断地根据城市发展、内部经营状况进行持续的开发调整。不仅定期对老建筑外观进行修缮、刷漆;还要对内部经营业态结合市场消费需求变化进行调整。只有这样,才能保证长久的吸引力。

  第三

  整合国际资源、打造国际品质,才能实现国际营销、吸引国际消费。

  克拉码头的设计团队、内部业态核心旗舰店都是国际知名品牌机构。一方面国际团队保证了项目的特色、标志、和品质;另一方面是他们带来了国际化的市场客群。同时通过市场客群的宣传效应,实现了项目的国际营销和知名度。而国内历史街区和古城镇开发,对国际资源整合能力更弱,导致真正持续具有国际影响力的成功项目极少。

  第四

  注重现代科技的应用与“以人为本”人性化设计。

  国内历史街区与古城镇开发过度求古,不敢在技术或者形式上进行创新,尤其是忌讳对现代科技的应用,认为是对古城镇形象的破坏,继而对人性化的细节设计就更加缺乏。但事实上,现代科技的合理应用,不仅没有影响、破坏古城镇形象,而且极大地提升了古城镇氛围和舒适度,让历史街区更具魅力特色。

  第五

  把握历史街区开发的三大关键环节和阶段。

  一是建筑空间复建创新,打造独具文化内涵和形象特色的建筑,如克拉码头老仓库建筑与滨河“莲叶伞”、街顶“水立方”等形成了克拉码头独有的形象标志;二是开发经营业态的复活经营,构建具有独特吸引力和生命力的业态组合。三是通过历史街区项目开发带动周边城区整体发展。克拉码头区区五十亩地的开发,已经带动了周边方圆3平方公里的整体发展。对比国内历史街区的开发发展,在远期带动发展战略方面,很多项目都考虑极少。

  综观国内外著名的文化历史街区都有这样的几个基本的成功要点

  1、大部分位居城市中心地段

  地段论在历史文化街区这类产品中,是个必然的存在。历史文化街区的成型,是沉淀了几十年甚至上百年时间的产物。

  在农耕文明或者工业化初期阶段的时代,码头集市、工厂市镇就是当时最重要的城市聚集地。随后中国多数城镇的发展,都是在这些老城的基础上进行同心圆式的扩张。直到近20年内,因快速城镇化大潮的需要,才出现了现代城市规划的格局。这种新规划格局就是通过拉开城市结构,兴建基础设施,从而建立现代化的城市都会。对比近10多年兴建的新城,老城的功能在逐步衰退。办公、展览、贸易、会展、居住等现代化的功能移至新城,老城功能受制于拆迁压力巨大、市政基础设施承载力有限,因而逐步转变为文旅、商业聚集的场所。

  而历史文化街区,就是老城功能的集中体现,是不同于新城建设的城市名片。这里,苏州的建设案例就是个典范。

  2、承载着浓郁的城市文化,具备功能的多样性

  在国际城市规划名著《城市历史街区的复兴》中,对多样性的必要性有段精彩的论述:“一个历史场所的美感应当是由许多建筑的组合并列产生的,而不是其中任何一栋就能单独作用的结果。”其实,这种多样性不仅体现在建筑立面形态方面,更重要体现在业态的多样性上。

  历史街区的多样性从旅游角度来看,就是给游客更多“淘”的趣味。在当前城市微旅游爆发的时代,淘各种城市文化的东西,收获眼界和惊喜,将个人从繁琐单调的日常工作中解放出来,让孩子体悟所在城市的精华与特色,就是一种惬意的微旅游方式。

  3、建筑修旧如旧,保护性创新对于历史街区的改造手法,往往有以下三种方式:

  第一,拆除后再开发。这是过往最常用的手段。建筑大师梁思成上书北京政府,要求保护老北平城的故事,就是这种模式**的记忆。但是,相比欧洲的历史保护,中国太多的经典已经被这种粗暴的开发模式抹灭。

  第二,建筑整治以适应当前社会的功能。修旧如旧,并在如旧的基础上融入创新和现代时尚的元素,是所有历史文化街区通行的操作模式。

  第三,不做硬件调整,直接改变现有功能。这是种比较理想的方式,但在操作中,要求建筑的结构、设计模式与即将装入的功能相统一,这种成功配对的概率较低。

  4、业态内容大幅置换,与时尚潮流贴近

  历史文化街区的前身多数是城市的商品集市、庙会、漕运码头、老城厢、工业城市的厂房遗址所在地。随着时间的流逝,业态变迁,新兴的商业大多集中在新城核心商业带,原先的商业集市逐步衰退。

  改造历史街区首先是整体功能定位的转换。这种定位一般情况下,可以分为两种模式:第一,改造成文旅街区;第二,改造成新型居住、办公和商业混合社区。因此在呈现方式上就有了区别。文旅街区偏重的是展示功能,体现的是热闹与繁华的氛围;而居住和商业区则以酒店、SOHO、LOFT公寓、特色商业为主,是一种改良的生活方式。

  5、商业模式设计科学合理经济基础决定文化形态,没有盈利模式的开发是不可能成功的。

  目前来看,有几种通行的商业模式:

  第一,整体租赁,投入资本改造提升,依靠后期成功运营的租金价差,补足前期投入,并获得项目操作利润。第二,投入资本改造,并通过其他土地资源置换补偿,获得经营利润收入。第三,混合租赁与投资开发模式。即将上述两种模式结合,根据实际需要进行混合设计。

  这里涉及到复杂的商业谈判过程。在政府要求、目标消费、原住民、未来经营商户等多个组织团体之间寻找到最佳的合作点,就是成功的关键。精细的财务测算和精巧的商业模式设计、准确的市场调查、定价及盈利预测,是决定成败的关键。

  6、专业团队是核心。

  从目前操作来看,对于历史街区的改造,一定是市场化的行为。江苏一德集团操盘的南京1912、香港知名开发商瑞安一手打造新天地、成都文旅集团复建宽窄巷子、中青旅打造乌镇,这些品牌开发商的细致、专业的创造性开发手法,都是项目成功的基础因素。

  受制于体制和资金的影响限制,以政府为主体主导开发的历史街区,基本尚未看到成功的案例。企业主导、政府配合是打造一个成功街区的基本操作条件。

  本文转载自境鉴(WeChat ID:leisureinsight)

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