基本政策

我国土地利用与开发的相关政策法规主要包括:《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《区域土地利用总体规划》等。其中《区域土地利用总体规划》分为五个级别,即全国、省、地市、县、乡镇级。

土地使用权出/转让

基本概念

土地使用权
土地使用权是指国家机关、企事业单位、农民集体和公民个人,以及三资企业,凡具备法定条件者,依照法定程序或依约定对国有土地或农民集体土地所享有的占有、利用、收益和有限处分的权利。
土地使用权出让
土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者,并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
土地使用权转让
土地使用者将土地使用权再转移的行为。转让是土地使用者依法对其享有的土地使用权进行处分的权利。

相关规定

土地使用权相关规定

出让涉及问题

土地使用权出让主要涉及指标、有项目有建设用地、有项目无建设用地三个问题。以下对如何应对这三个问题进行介绍:

指标问题

土地使用权指标问题

有项目有建设用地

有项目无建设用地

项目地占用基本农田
有国家批文,可批复建设。
无国家批文,上报当地国土部门,在下一轮土地利用总体规划调规时将项目地的基本农田属性调成建设用地或者有条件建设区。
占用一般农地
建设用地指标需满足占补平衡,可批复。
不满足占补平衡,可申请利用建设用地增减挂钩指标。
占用未利用地
不受耕地占补平衡限制,这种情况当地国土部门可在建设用地指标允许下进行批复。

土地流转

基本概念

土地流转是指土地使用权流转,是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权(使用权)转让给其他农户或经济组织,即保留承包权,转让使用权。可以通过转包、转让、入股、合作、租赁、互换等方式出让经营权,鼓励农民将承包地向专业大户、合作社等流转,发展农业规模经营。

流转过程

土地流转过程可以主要由下图表示:

土地流转过程

土地开发

基本概念

土地开发,主要是对未利用土地的开发利用,从广义上来讲指因人类生产建设和生活不断发展的需要,采用一定的现代科学技术的经济手段,扩大对土地的有效利用范围或提高对土地的利用深度所进行的活动。

两种类型

土地开发类型主要分为一级土地开发和二级土地开发两种类型,详细介绍如下:

土地开发两种类型

在土地一级开发中,本来该由政府独自完成的工作,现在通过联合开发,在不同阶段,政企分别扮演不同角色,分工合作,体现了政企联合开发的性质。以下对一级土地开发进行进一步介绍:

土地一级开发过程

开发土地的转让

开发土地转让

依法使用国有土地

规划用地,依法报批

存量土地的开发利用

存量土地开发

闲置土地的开发利用

闲置土地开发

建设用地挂钩周转

依法使用集体土地

集体建设用地置换

利用存量集体建设用地

整合现有农家乐资源

农房改造与联建

旅游项目用地指导性分析——以农业观光旅游开发为例

集体建设用地置换

第一步:明确用地概念
服务休闲型设施农业指依托农产品型设施农业建立起来的,主要供外来游客进行观光、采摘、休闲度假等为主的示范农业。
第二步:明确用地属性
第三步:关注政策导向
  • 关注国土部门颁发的相应法规,批文,随时掌握国家在政策上的新导向,
  • 同时也要关注地方在开发用地上的新政策,在服从政策法规的同时抓住政策法规上的惠民政策,实现土地的合理利用。
第四步:熟悉相关国家法律法规
《国土资源部关于促进农业稳定发展农民持续增收推动城乡统筹发展的若干意见》

(国土资发[2009]27号),对设施农用地及其附属用地的归类、适用政策和审批进行了进一步的明确和简化。按照该文件规定,除了设施农业附属的管理和生活用房等永久性建筑物的用地,须依法办理农用地转用审批手续,按照建设用地管理外,凡未使用建筑材料硬化地面、或虽使用建筑材料但未破坏土地并易于复垦的畜禽舍、温室大棚和附属绿化隔离等用地,以及农村道路、农田水利用地,均可作为设施农用地办理用地手续。(未再强调不得占用基本农田),不纳入农用地转用范围,不占建设用地指标。

《国土资源部关于促进农业稳定发展农民持续增收推动城乡统筹发展的若干意见》

(国土资发[2009]27号),对设施农用地及其附属用地的归类、适用政策和审批进行了进一步的明确和简化。按照该文件规定,除了设施农业附属的管理和生活用房等永久性建筑物的用地,须依法办理农用地转用审批手续,按照建设用地管理外,凡未使用建筑材料硬化地面、或虽使用建筑材料但未破坏土地并易于复垦的畜禽舍、温室大棚和附属绿化隔离等用地,以及农村道路、农田水利用地,均可作为设施农用地办理用地手续。(未再强调不得占用基本农田),不纳入农用地转用范围,不占建设用地指标。

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