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“文产园”开发 | 旅游人不可不知的四大选择

更新: 2015年07月22日标签: 文化旅游规划,产业园区规划,旅游地产开发点击量:

文化产业园同时也是文化创意地产的概念,文化创意地产是“产业运营+地产开发”的模式,其核心是一种新型的商业地产运作。

文化产业园同时也是文化创意地产的概念,文化创意地产是“产业运营+地产开发”的模式,其核心是一种新型的商业地产运作。依托引入文化产业活动(如文化艺术、传媒产业、旅游休闲等),或消费型创意活动(如前沿体验娱乐消费、时尚潮流消费等)开发地产载体,如工业楼宇、高新技术写字楼、文化旅游教育等复合型物业等。这也是现今地产界开始重视的新型产业地产开发模式,该种模式也与主流文化创意产业的概念和特征相一致。

纵观国内外文化产业园的发展,有以下四种开发模式:

自发集聚型

最初的文化产业积聚出现在北京、上海等城市的旧厂房、仓库内,国外来讲比较典型的就是位于伦敦东部的Hoxton和Shoreditch两个社区,大都是文化艺术设计类创意产业,以个人创作设计为主。这类产业由于创业之初付租能力普遍不高,是在租金和文化空间环境两要素下自发形成聚集的,北京、上海等地的旧厂房是中国文化产业园的雏形。 

伦敦东部Hoxton和Shoreditch

政府主导型

随着文化产业的发展,政府开始介入到文化产业园区的开发建设中。政府主导型的文化产业园可分为两类:一种就是“旧城改造”,在城市发展过程中,市中心土地日渐稀缺,旧城改造已经是大势所趋,大规模的城市更新需要大量的人力、物力和财力,文化产业对市中心旧厂房的重新利用既可以保存城市历史的痕迹,又能够节约旧城改造的费用,所以北京、上海等城市的各级政府部门越来越重视对旧厂房的开发利用。

以上海为例,上海拥有大量老厂房、老仓库等优秀历史建筑,体现了城市发展在不同时期的独特风格、艺术特色和科学价值,政府部门从自发积聚的文化产业园看到了旧厂房改造的出路,相继将一些厂房进行更新和改造。通过改造,使这些旧厂房注入新的产业元素,老建筑里集聚新的机制和新的能量,吸引众多文化产业企业和个人进入。像上海的田子坊等。这类产业园与自发积聚的产业园一样,具有租金低廉、空间宽阔的特点。

  上海田子坊

  另一种为“产业园升级模式”,随着经济的不断发展,各大城市在20世纪九十年代进入快速发展时期,大型工业园区开始寻求转型发展,寻求一种新的经济增长模式促进产业升级,而文化产业作为一种脑力密集型的产业,它具有极强的产业链渗透性,与多种产业都能够产生千丝万缕的联系,因此各级政府都推出种种优惠政策推动创意产业的发展。像上海张江文化科技创意产业基地等。这类文化创意产业园全部由政府投入建设,并全程监管和运作,对政府的财政实力要求较高。

上海张江文化科技创意产业基地

地产开发商自主开发型房地产开发的竞争越来越激烈,产品同质化现象严重,千篇一律的高楼大厦无法体现差异化和提升项目在市场中的竞争力。另外,国家对房地产政策的相继出台,市场规范化的速度加快,部分企业都希望能够打造拳头产品建立市场口碑,拥有良好的经营资产。


  在我国,相比住宅和商业,开发商介入产业园开发还是一件比较新鲜的事情,能够创新的地方也多。但是,由于开发商关注的是商业经营的“利润短期目标”,与一个产业从形成-发展-成熟的长期目标相矛盾,因此许多开发商多以文化产业为“噱头”,将文化产业的特点用于产品开发和营销包装上,而并非实质性的引入文化产业进行发展。

  由于开发商角色和追求短期利润的目标不同,单纯有开发商来主导文化产业的发展具有片面性和短规性,不利于一个新型产业的培训和辅导。但是开发商的介入,可以为文化产业园的开发和经营模式带来全新的思维和模式。像海上海文化产业园的发展,通过其对商业街的推广、经营、活动组织有效起到了文化产业宣传“橱窗”的作用,获得较好的社会效益和商业效益,该项目被上海政府授牌为文化创意产业聚集区称号。

海上海文化产业园
政府、开发商合作开发型无论是企业自发积聚,还是开发商自主开发,文化产业园最终会引入政府的参与,形成市场和政府双轮驱动才有利于文化产业的良性循环发展。

在该模式中,应充分将政府的行政管理角色、社会责任和开发商市场化运营经验整合协调,形成“双赢”。
如文化产业园的开发建设需要投入大量的人力物力和财力,且盈利周期较一般产业园长,许多政府都承担不了如此繁重的资金压力。于是制定一定的土地优惠政策,通常是产业园用地和住宅用地等捆绑出让,希望能够由开发商开发建设,减少政府负担。与此同时,土地出让政策愈来愈严格,开发商拿地也愈加困难,许多开发商已经面临有资金而无项目可开发的窘困局面。产业园与住宅、商业等用地捆绑出让的便利让开发商看到了一线曙光。 

在房地产产品上,政府和开发商合作开发的文化产业园兼具旧厂房和开发商自主开发文化产业园的特点,一方面为了满足政府对文化产业发展的要求,设计上极大地从文化产业工作者的需求入手,建造一些极具创意的办公产品,诸如阳光办公、生态办公等;另一方面开发商还要达到自己的盈利目标,因此还要建设一些经营性物业,诸如酒店、住宅、商业等,以此达到两者双赢。

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