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王剑秋:如何进行旅游项目投资?首先要看得准

作者: 王剑秋更新: 2017年01月10日标签: 旅游投资,景区投资点击量:

随着资本进入文旅产业的规模不断扩大,以及旅游投资市场的持续利好,如何进行旅游投资成为了业内外广泛讨论的热门话题。北京达沃斯巅峰旅游投资管理有限公司(以下简称“巅峰旅投”)总经理王剑秋,结合自己多年在文旅产业上的投资经验,分享旅游投资趋势,并深度解析如何投资一个旅游项目。


  一、为什么要投旅游项目

  旅游项目的投资与其他的投资都一样,从逻辑上来说,都分为四个步骤——融投管退,一是投资的钱从哪里来,二是投什么,三是怎么管,四是怎么卖。

  具体到为什么要投,主要是四个方面:

  首先从趋势看。趋势决定了项目到底投不投,如果大势向上、那么市场空间大、容错度比较大,那么这个事情就可以投。比如在近几年大热的民宿,大家都在谈情怀,一方面往里面冲,说明了两件事,这个市场的容错率很高,供不应求是大趋势,但另一方面不好做,要谈一点情怀,要熬。但从发展大趋势看,旅游是要投的。

  其次要投资那些效率可以极大提升的行业。目前旅游行业比较分散,上市公司有限,国内**的几家公司手里资源也有限,说明这个市场还有相当的上升空间,未来经营效率高的公司就有巨大的兼并重组的空间,一定会打败经营效率低的公司。这孕育着巨大的投资机会。

  再次要切实的满足客户需求。商业社会发展的本质——让客户开心,拉动消费,促进产品迭代,进而赚取更多的钱。因此投资一个让顾客开心的产业至关重要,而旅游就是可以满足人的根本的需求,让人感到开心的产业。

  最后在大趋势下,要选择次优解。选择一个比大多数都好的项目即可,在一个向上的大趋势下,投资一个比大多数东西都好的东西,就可以卖出更好的价钱。**的东西总是很少的,也是没有效率的。

  二、看准旅游发展趋势

  政策方面旅游行业投资的增长数据尤为重要,在过去五年中,旅游行业投资增加率远远超过固定资产投资增长率,但其实固定资产投资很多是为了旅游的配套资源而投资的,今天在如此高速增长的情况之下,旅游行业供不应求,恰恰说明这个行业处于极大的风口期。

  投资参与主体方面,一是民营机构增加,投资区域从发达地区向不发达地区转移,当前做策划比纯粹做旅游所带来的经济效益更高;二是一线区域市场饱和,开始大规模向二线城市推动,市场容量呈几何级数增长;三是看投资去向,当前旅游总体投资中景区投资比例**,而60%景区投资主要是基础设施,酒店或者其他东西占比**,还是处于一个补库存、填补量的缺口的阶段,总的行业发展趋势较好。

  三、如何进行旅游项目的投资

  1、 首先要说明白旅游地产

  旅游和地产要辩证看待,旅游离不开地产。

  地产是一个筐,要以地产这个筐里装的东西为本,将旅游与地产相结合。投资旅游项目时,首先会面临融资困难的问题。除了央企、大型房地产企业之外,一般企业没有足够的资产,不具备融资能力。仅有经营权是没有融资能力的,需要先投资,才具有进一步的融资能力。而地产业务就是**的融资主体。因此做旅游需要考虑地产的结合,一个是作为融资工具,一个是作为退出的工具。

  2、 如何投资一个旅游项目

  目前传统旅游企业主营业务从地产逐步向旅游领域过渡,把旅游提到主业务并获益。但旅游行业面临两个问题,一是基础设施投资大回报慢,二是投资急剧增加,市场却缺少经营能力。

  第一,投资首先是要考虑融资,要投具有融资能力的项目。一个是能快速形成经营现金流,一个就是具有较强故事性的融资主体。

  第二,需要明确投资标的物。在这方面首先要明确门票的作用,门票是个稳定现金流,也是基础设施融资的最重要的抵押物(质押)。因此这也是门票经济可以长期坚持下去的原因。另外,投资一定要对标的物有清晰的界定,没有足够的边界和控制权的物业(资产)是不能投资的,因为没有足够的法律保护。

  第三,需要精进的管理团队。现在绝大部分景区管理,由于行业发展要求不同,管理资产类型不同,管理要求不同,经营资产诉求不同,管理能力就有很大的精进空间。因为没有成熟的管理模式,所以其他投资者在进入的时候就很难判断它的价值,也很难有稳定的预期。

  第四,一定要在稳定资金流和领导班子的情况下才能退出。棕榈园林之所以肯付出十四五亿收购呀诺达,原因在于呀诺达一年大概有七千万的利润。由于做景区投资大,管理非常复杂,项目也就很难估值,而且一旦项目分散就需要有强大的管理后台,对管理能力要求非常高,这样一来如果没有特别了解项目和特别信任的买主,很难卖出。

  四、巅峰实践

  巅峰旅投是轻资产公司,我们投资长期经营权,研究如何承接经营权,提升经营效益,并与业主方共享收益。但我们不投景区基础设施,不投很难变现的重资产。所谓的经营权投资模式,总的来说是我们与业主成立合作的经营公司,我们获取资产30-40年以上的长期经营权,经过长期经营提升资产,提高营收,与业主共同经营,并不断引入其他资源项目,进行产品更替并从中获取收益,按股东比例,与股东从公司利润中进行分红,将经营能力做到**。

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