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文旅项目顶层设计四步推进法

作者: 卓定疆更新: 2017年02月15日标签: 文旅产业规划,文化旅游,巅峰智业点击量:

中国旅游业迈入万亿投资的文旅时代,文化旅游产业的发展已势不可挡,不但提供了一种全新的生活方式,成为这个时代下的消费主流,也为众多企业转战旅游行业带来千载难逢的时代机遇。

  如何抢占文旅产业先机,指导文旅项目顺利开发?这里借助巅峰智业五矿哈施塔特文旅小镇与韶山银河旅游区两个项目,通过阶梯分析四步推进法,从开发角度,看顶层设计如何助推文旅项目战略落地。

  一、 把握需求:明确企业“文旅时代”诉求。

  文旅时代,大企创新,万企创名,进军文旅产业的企业在不断创造自我品牌价值,也有着不同的转型需求。

  1.品牌升级需求。多为大中型房地产企业,这类企业有实力、有经验、有视野、有运作力,开发文旅项目在于探索易于复制的模式,延伸产业链条,提升品牌生命力,实现企业的多元化发展。这类企业需走出适合自己发展的路,形成独具特色的开发模式,如万达、恒大、海昌、碧桂园、绿城、五矿等企业。

  2.跨界整合需求。多为上市、国营等企业,这类企业原有主业与旅游地产相关性不高,跨界进入文旅产业在于寻找新的增长点,摆脱现有经营困局,或者寻求新的产业延伸,实现企业转型、品牌创新,进而资产持续增值。如华谊兄弟、复星集团、福星科技、韶灌工程管理局等。

  二、 找准方向:破题突围实现“文旅开发”

  从开发的角度采用倒推分析法细分难点与重点,最短时间解决“文旅开发”核心问题,寻找最佳突破口,迅速破题。

  1. 创建模式,转型扩张需求,以五矿哈施塔特旅游小镇为例。

  项目简介:五矿哈施塔特小镇位于惠州博罗县,总规模1800亩,总投资60亿元。其中住宅115万平米,商业配套2万平米。原地产项目面临升级转型,同时需建立“五矿模式”,便于复制与品牌输出。

  解决策略:小镇已具备一定的产业基础和大游客量基础,在对比交通区位、资源条件、消费群体与场地条件等分析后,我们认为项目具备开发文旅产业的条件,确定打造一站式全龄全包全时度假综合体,以此为突破口,形成可复制创新性五矿模式。

实现目标的四个重要环节

  2. 跨界融合,多元发展需求,以韶山灌区为例。

  项目简介:韶山灌区位于湖南省湘潭市,流经湘乡市、湘潭县、韶山市,长度约52公里。作为湖南省**的引水灌溉水渠,通水50年以来,以续建配套工程与节水改造为主。2016年韶灌工程管理局明确转型方向,将韶山灌区打造成为全国现代灌区示范试点—韶山银河旅游区。开发难点在于如何拓展灌渠的功能,进行最佳产品组合与产业融合,以求最佳综合效益,实现良好的招商。

  解决策略:从投资角度分析,较强的招商吸引力和商业价值,在于凸显产品的特色、发展潜力和综合收益。因此产品策划阶段明确了以下几个重要环节。

实现目标的五个重要环节

  三、 核心创意:有效凸显利用“文旅资源”

  避开撒网式、雷同式开发,因地制宜,从资源特色出发,对地块“文旅资源”进行有效开发与利用,提炼开发较为成熟且具有潜力的地块做引爆点,打造一系列精品旅游线路,串联逐点突破。

  1. 地产项目的“文旅” 升级,以五矿哈施塔特小镇为例。

  小镇要解决的是一个典型的地产项目如何实现“文旅” 升级。从五矿哈施塔特小镇升级为一站式全龄全包全时度假综合体,我们制定了四个步骤。

  第一步:注入强大的产业支撑,全产业链下产品落位。

  构建两大核心产业:文旅地产+幸福文化创意产业。

  形成五大支撑产业:休闲商业+商务会议业+健康运动产业+生活服务产业+亲子教育产业

  建立七大产业链条,产业互补,实现产业闭环。

  第二步:明确特色鲜明主题文化。

  奥地利经典文化维度    艺术文化

  奥地利原乡小镇维度    幸福生活原真生活特质

  五矿小镇风情风貌维度    童话世界

  第三步:创新运营模式,为企业定制可复制推广的运营模式。

  一价全包运营管理关键在于保证产品质量、创建有吸引力的产品与提供高附加值的服务。

  第四步:量身定制、化繁为简。提供一站式服务。

  一站式一价包服务包括接送机服务、住宿、一日三餐及全天候茶点饮料、运动和娱乐项目、演出和晚间娱乐活动等,关注和迎合客人需求。

一站式服务模式结构图

  2. “不沾边”旅游项目的“文旅” 复兴,以韶山银河旅游区为例。

  韶山银河旅游区作为惠民工程,50年来以蓄水、灌溉、泄洪抗旱、供水发电等为主要功能,从韶山灌渠升级为韶山银河旅游区,我们制定了六个步骤。

  第一步:细分研学旅游与休闲度假两大主力市场客群,精准满足客户需求。指导产品设计。

  第二步:拓展产业链,挖掘具有开发价值的产品,注入新的产业增强旅游区活力。

  第三步:体现地块资源价值,打造情景体验、营造即时的历史现场感,与非红旅游联动。

  第四步:组团式开发,主题化打造,取舍有道,注重旅游+运用。

  第五步:五行(水陆空铁)立体交通串联景区内外,解决最后一公里问题,实现畅达旅游体验方式。

  第六步:开发模式注重长中短期结合。采用综合价值最佳的开发模式:最值得想的旅游项目(人气、品牌)+最值得做的地产项目(溢价、升值)+最值得拿的水电项目(短期见效,收入稳定,风险小)

  四、 量化效益:谋划“文旅价值”效益**。

  根据企业资金状况与投资需求,长线与短线收益结合,谋求 “文旅价值”综合效益**化,制定最佳财务规划。

  1. 价值溢价、低投入高回报,立见成效,以五矿哈施塔特小镇为例。

  目前五矿模式—一站式全龄全包全时度假模式正在构建中。

  2. 体现大投资、惠民工程与经济效益结合,以韶山银河旅游区为例。

  目前湖南建工集团已与韶灌工程管理局签订韶山银河旅游区战略合作,计划投资65亿元,重点打造“全国生态水利先导区、现代农业样板区、产业融合示范区,城乡统筹引领区、改革创新探索区”的现代灌区新模式。

  结语

  文旅越来越成为一个有情怀有温度的话题,文旅项目的运营模式和盈利模式,也越来越成为当下我们探索,创新的课题。中国的文旅产业发展迅猛,只有坚持产品创新、运营创新、商业创新、金融创新才能为文旅项目的高速发展提供了强大的实力保障。

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