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大规模地产开发模式浅析

作者: 马丹华更新: 2012年12月25日标签: 旅游地产,旅游开发点击量:

随着休闲产业的发展,地产开发的规模的不断扩大,承担了越来越大的城市的功能和作用,而大规模的城市地产开发项目势必带动周边区域的交通联系、配套设施、居住环境、综合效益的显著性增值。大规模的地产必将形成具有鲜明特征和完整程序的,开发在分析周边环境及了解自身的资源现状,制定项目的发展定位和发展战略,明确项目今后的发展方向和目标,在落实土地利用和空间布局,将规划的意图逐步的细化实施到土地上。

随着休闲产业的发展,地产开发的规模的不断扩大,承担了越来越大的城市的功能和作用,而大规模的城市地产开发项目势必带动周边区域的交通联系、配套设施、居住环境、综合效益的显著性增值。大规模的地产必将形成具有鲜明特征和完整程序的,开发在分析周边环境及了解自身的资源现状,制定项目的发展定位和发展战略,明确项目今后的发展方向和目标,在落实土地利用和空间布局,将规划的意图逐步的细化实施到土地上。

以此凤凰城案例,本次从空间布局入手,分别从公建布局形式、路网组织模式、景观布局模式、建筑布局模式来进行分析和解读。

凤凰城位于广州广园东路的东段,增城西南角,南临新塘镇,北靠永和镇和永和经济开发区,西南靠近广州经济技术开发区;基地现状以农地和园地为主,中部北部有少量的村镇建设用地,北部和东部有少量的丘陵;基地用地整体比较平缓,中部有少量的丘陵,西南沿山麓有少量的陡坡地。

基地内以农业种植为主,有少量的村庄和厂房,周边为丘陵山地,自然植被茂盛,树木青葱,空气质量比较好。但南边的广深铁路和广园东路对地块南边的噪音影响比较大。

规划将划分为南北那个用地,南部以五星级酒店、高尔夫球场、公建中心形成区域公建配套和景观核心,围绕核心沿自广园东路向内一次布置高级公寓、豪华别墅、超豪华别墅等居住组团;北部以采取分区开发模式,有外向内依次布置高级公寓、豪华别墅、超豪华别墅等居住组团,并用宽阔的绿带和区域性的干道分割,公建中心满足多层次的需求和品味,多功能的积聚。

公建布局模式分析

1、沿交通带状纵向布置:沿生活性道路布局,使用比较方便,具有内外服务的功能,容易打造连续的景观;但道路对服务设施的干扰比较大,服务设施缺少纵深,景观过于单一缺少变化;

2、沿交通带状横向布置:沿主要的道路布局,有利于形成一定服务规模的商业氛围的社区中心;功能集中程度高,容易相互交叉影响,对社区内部的干扰较大;

3、沿交通综合集中布置:沿主要的道路布局,辐射范围广,使用方便,利于形成集聚效应;受道路的干扰较大,使用空间比较单一,对周边开发影响较大,投资相对的比较高,短期内难以形成商业氛围;

公建的布局采用沿交通带纵向布局,不同层次的公共服务设施和将面宽较长的基地紧密联系起来,就近提供社区服务,兼有对外营业的功能,打造具有归属感的公共服务设施体系;

道路组织结构

1、枝状路网:

优点:路网灵活,结构变化丰富,有利于塑造丰富多样的景观空间;有利于将不同档次的物业类型和业态分级分区布局;

缺点:人车混行,降低了道路的使用强度,不利于形成集中的景观空间,各组团联系不方便;

2、环状路网:

优点:各个组团内部的道路自成体系,结构明确,有利于人车分行和形成较好的集中景观空间;

缺点:对地块的划分不明晰,不利于分期建设,建设成本较高;

3、放射状路网:

优点:可以便捷的联系区域内外,有利于中心区交通的疏解,有利于整体交通的变化;

缺点:容易形成局部的拥堵,难以形成集中的景观空间;

4、复合型路网:

优点:可根据地形进行功能分区,形成良好的组团景观环境空间,加强各组团的交通联系,道路结构清晰;

缺点:道路网密度过大,对用地的划分比较混乱,地块分割不完整对后续土地利用影响大;

采用了混合路网组织结构,规划车行和步行两个系统,降低相互之间的干扰,提供高效安全的出行方式和步行空间;区域主干道采取枝状和放射状组合的方式,加强与区域内外的联系和交通组织,加强与周边城市的公共交通,其它道路采取环状和枝状结合的方式,道路功能分级使用,合理的使用道路空间和布置停车模式,强化了交通的可达性和便利性。

景观布局模式分析

1、单核心景观模式:

与公共景观中心结合布局,形成强烈的居住中心景观,景观性比较好;公共区域使用率较高,能够提供一个活动的公共场所,服务半径较大,日常使用维护较大;

2、多核心景观模式:

各分区分别设置景观核心,方便各个区域使用,规模适中尺度比较合理,易于形成社区内部较大的景观空间;分区间缺少联系,沟通不方便,难于形成整体的空间意向;

3、带状景观核心模式:

形式自然,空间层次性比较强,能够充分利用水体、绿化等元素,景观的整体性和均质性比较好;工程量比较大,涉及面比较广,复杂程度比较高,对道路、建筑布局影响较大,景观轴线容易被道路割裂;

绿化景观的布局以满足全体居民的需求,实现规划范围的全覆盖,通过点、面、线的规划布局将绿化景观渗透到规划区的各个角落,强化绿化的就近性和可参与性;同时以现有的水面为源头,结合不同的绿色通廊打造灵活多变的水网体系,创造亲切怡人的水域空间;规划还将道路系统、绿化系统和市政管网综合考虑,保持与核心地带的绿化走廊的安全联系。

建筑布局模式分析

建筑的布局根据景观通透性和景观视线的连续性,围绕高尔夫球场设置不同的建筑业态,打造不同层次的需求,

1、超豪华别墅组团:

别墅周边都被自然山体和人工水系环绕,顺应地形灵活多变布置,之路路网以自由线形为主,为每一户别墅争取良好的景观条朝向;

2、豪华别墅组团:

组团之间通过绿化带分割,与周边的景观绿轴联通,组团内部形成小型的环路,道路两侧布置别墅,每户别墅占地采用两边大中间小的模式,保持景观视线通廊;

3、高级公寓组团:

分布在景观核心的第二线区域,包括六层和十二层的高级公寓,组团内部实现完全的步行化,并与主要的绿带保持通畅的步行绿道联系,车行通道设在组团两侧,设置半地下车库;

从微观分析项目的各种规划模式,梳理项目的各种支撑体系,在区域的功能复合、多业态聚集、多交通组织等将优化项目的细节,将注意力集中在细部的处理和设计上,创造了一系列丰富多变、形式多样的开敞空间体系和景观序列。

在此规划中体现了与自然和谐共生,体现科技、生态、人文的可持续发展,依山就势尽量的利用现状的地形地貌,通过便捷的交通组织体系、优美的绿化景观体系、多层次的公共服务设施、多组合的建筑空间、智能化的社区管理系统、人性化的场所设计,创造中国最佳的休闲、度假、居住社区和适应未来需求的生活方式,打造一个高品质高品味的生态居住环境。

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