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“旅游小城镇”目标拉动下的旅游地产发展路径

作者: 杨增民更新: 2012年12月25日标签: 旅游小镇规划,旅游小镇开发点击量:

城市化是社会进步的一个标志,是经济社会发展的结果,是历史发展的必然趋势。中国要实现工业化和现代化,城市化将是不可逾越的发展过程。2009年,我国城市化水平已经达46.6%,进入一个加速发展的新时期。

城市化是社会进步的一个标志,是经济社会发展的结果,是历史发展的必然趋势。中国要实现工业化和现代化,城市化将是不可逾越的发展过程。2009年,我国城市化水平已经达46.6%,进入一个加速发展的新时期。从城市化的战略需求看,城市规划必须注重统筹发展,城乡互动、以城带乡、城乡一体,促进工业化、城市化和现代化三位一体,同步发展。

目前,我国城乡二元结构矛盾十分突出,城乡差距呈扩大趋势,延缓了农村全面小康的实现,制约了城市发展的进程。理论上讲,城市化与城镇化内容完全重合。但是在城市化推进过程中,小城镇建设被边缘化了。问题就在于地方政府太注重解决农村剩余劳动力的转移,而忽视了小城镇产业体系的建设和吸引力与消费力的提升。所以,小城镇的建设与发展,主导思路应该是提高消费能力和吸引消费的能力,构建科学的产业发展体系。

一、旅游开发创新中国小城镇发展的立体模式

如何提高小城镇的吸引消费能力,关键在于要挖掘这个小城镇的历史文化遗产,张扬这个小城镇独具特色的自然风貌,扶持这个小城镇几千年来赖以生存发展的特色产业(如手工业、餐饮业),以旅游开发为载体,建设旅游小镇(指以旅游产业为特色主导产业的小城镇,其发展目标,是独具地方浓郁文化特色的主题旅游小镇。开发旅游小镇,是以旅游产业为主导产业的小城镇的开发建设。根据旅游小镇的产业定位,可以将其细分为资源主导型、旅游接待型和生态观光型三类),吸引大城市的先富群体移居小城镇,促进共同富裕。在国外,旅游服务业发达的地方,不仅是风景名胜点,包括了乡村乡镇。而乡村乡镇的旅游服务业,对本地居民更具有普遍性、日常性。那些没有或者不能在乡村、乡镇置房的群体,一到周末,就喜欢到小镇上住一夜,或购物,享受自然贴近、返璞归真的欢愉。

通过建设旅游小镇,可吸引社会资金的投入,更好地整合、挖掘、保护丰富的自然、历史和民族文化资源。通过这些资源的合理开发利用,提升城镇建设和旅游发展的文化内涵,使旅游小镇成为旅游和文化产业发展的新载体,进而更加充分地转化为产业优势、经济优势。

发展旅游小镇,可以增加新的就业岗位,为农村富余劳动力向非农产业和城镇转移创造条件,促进农业和农村产业结构调整,带动农村第三产业的迅速发展,繁荣农村经济、增加农民收入、提高农民生活水平。

二、旅游地产理念成为小城镇开发的创意主题

1、旅游地产在旅游小镇开发中的商机

旅游地产是集投资与消费于一体的新型物业模式,是以旅游度假为目的,通过整合规划设计、开发建设、专业策划、市场营销、网络管理等各个环节,把旅游业与房地产业相结合的一个全新产业模式。

旅游地产的兴起成为中国旅游小镇开发主要动力之一,将旅游小镇开发与城市经营全面结合起来,是能够形成政府资金来源和企业利润构成的关键。一方面,小城镇的建设,国家给予了大量的资金及土地等政策支持措施,特别是,小城镇的土地,不仅仅为国有土地开发,还为集体土地流转开了口子,是一个地产领域的缺口;另一方面,小镇开发中,房地产价格非常低,本地居民购买力不强,商业性房地产企业不太有兴趣,但旅游地产,则意味着巨大的商机――因为旅游房地产的卖家,不是本地居民,而是全国各地的度假游客和度假房地产投资人。开发商以低价获取的小镇土地为依托,面向全国乃至国际销售风景旅游地的度假物业,利差极大,一旦销售成功,获利丰厚。

2、旅游与地产的业态关系

1)从市场需求来看,旅游地产实现了人们旅行生活中行与居的结合,满足了消费者对休闲与投资的双重追求,因此具有充分的市场潜力。随着消费水平的提高,人们希望在旅途中不仅感受到“居”的舒适,也希望融进“行”的特色;不仅追求“行”的休闲和浪漫,也追求“居”的安逸与理性;旅游者已不仅仅是一个满足其休闲需求的消费者,同时也成为投资者,和开发商、销售商、分时度假交换公司等一起组成一个复杂的、多元的利益链条。

2)从企业推动来看,旅游地产则是房地产向旅游逐步渗透、旅游对房地产更加依赖的结果,是两个行业逐步融合的需要。从房地产行业来看,整个行业竞争加剧,传统投资领域已基本饱和,特别是主流房地产开发领域的机会越来越少,于是越来越多的开发商将目光转向旅游业,寻找新的商机。从旅游行业来看,国内旅游从以观光旅游为主,逐步向休闲度假过渡,休闲度假已经成为人们的普遍的生活方式,而对于休闲度假旅游而言,房地地产在旅游供给环节中所占据的地位更加突出。

3)从政府管制来看,房地产行业受宏观调控和金融政策的影响较大,政府对投资局部过热的住宅市场实施了调控政策,加强了总体控制。而相对于旅游地产的管制较宽松,是发展的利好因素。

4)从外部环境来看,汽车在家庭的普及、城际高速列车公交化的发展,廉价航空产品的推出、告诉公路的建设等,都扩大了人们日常生活的半径范围,城际距离正在变短或消失,这也是旅游地产热的客观外部条件。

3、旅游小镇的发展要素

1) 要制定清晰的产业发展战略;

2) 要设计旅游吸引力动力机制,及小镇的吸引力是什么;

3) 要规划旅游小镇的功能及布局,旅游小镇的功能包括居住、集散、夜间娱乐、观光、休闲、度假、游乐;

4) 要整合小镇的旅游资源,策划具有小城镇和旅游双重功能的项目;

5) 要做好小镇的景观规划,打造旅游小镇的景观吸引力与休闲度假环境;

6) 设计政府功能与商业功能相结合的运作模式。

将旅游小镇开发与城市经营全面结合起来,在大理古城、丽江古城、阳朔西街、凤凰古城等地,已经得到实践,并走在了全国旅游地产的前列。大规模、高水准的旅游启动使区域具备完善的市政基础设施,而且资讯商贸发达,很快成为区域内最佳的人居社区和商贸办公中心,以此为发展核心,向外辐射逐渐扩散到与旅游业、文化产业、房地产业、娱乐业等相关的产品生产、销售和服务、形成一套完整的综合产业链条,创造出巨大的经济附加值,以城乡互动休闲体系构建起中国式的新乡村主义。

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