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“东方欧陆”:城郊型旅游地产开发的思路借鉴

作者: 严亚洲更新: 2012年12月25日标签: 旅游地产,旅游开发点击量:

本项目中,通过对特殊地形的改造处理,非常适宜开展大型旅游及户外活动项目,从而形成具备强大磁力的城市增长极。在方案中提出了具有世界**规模的“东方爱琴海”大型室内热带海滩项目,同时引入代表时尚前沿的全地形越野赛车项目,从而打造一个“F—ZERO激情运动俱乐部+东方爱琴海”大型项目捆绑的休闲旅游城市增长极。

在城市化进程迅速推进的今天,人居环境、生活品质逐渐成为都市居民的主要考虑因素。因此,从旅游视角思考房地产的开发,成为都市(尤其是城郊)房地产业发展的重要指导思想。

2010年初,受浙江省宁波市华成集团委托,北京巅峰智业机构、城市战略与旅游地产规划专家许豫宏教授亲自主持,带领项目组全体成员对天津蓟县县城北部1425亩的旅游地产项目实施整体策划,最终形成具备生态功能、旅游集散功能、商业宜居功能的旅游地产综合体。

从项目的定位思考到完整的设计方方案,从严密的客源市场研究到项目实施的保障方略,我们总结归纳出一些具有实操性的经验,代表城郊地标式旅游地产的六大亮点浮出水面,现整理成文和大家分享,希望对今后的规划工作有所借鉴。

一、立足优势区位条件,把握项目在区域格局中肩负的三大职能

通过对项目所在位置的分析研判,得出本项目的区位条件具备以下特点:

位于京津唐中心地带,是京津冀旅游区域合作的重要节点。

处于京津一小时旅游圈内。

位于蓟县黄崖关、盘山旅游核心区的必经之地。

处于环渤海经济圈的中心地区。

从区位角度分析,在未来城市发展过程中,本项目将肩负三大职能:

第一,“本项目将成为蓟县“北扩”的桥头堡、推动器。蓟县新城地位的确定,掀开了新城建设、城市扩张的新篇章,也使县城北扩成为必然趋势。本项目处于县城北扩的前沿,处于县城与蓟县北部山区衔接的关键,未来城市北扩过程中,该区块将承担重要的城市功能,同时将成为城市扩建的先行示范区域。

第二,本项目将疏解蓟县中心城区北扩的城市功能,重点承载生态、旅游、宜居的职能。通过改造、提升现有环境,疏解蓟县“生态宜居中等旅游城市”的部分功能,成为蓟县打造“生态宜居中等旅游城市” 的示范性项目。

第三,本项目将承载京津后花园和都市休闲、度假、商务的功能配套职能。蓟县是京津后花园,也是京津休闲服务区、功能配套区。中心城区要能够承担旅游集散功能,提供休闲、旅游及配套项目,并为居民、游客提供宜居的场所和条件。而本项目邻近中心城区,处于中心城区通往盘山、黄崖关等地的必经之路,借助城镇的基础设施、交通设施等优越条件,完全能够承担这些功能。

二、立足旅游和房地产双重角度,准确把握项目市场定位

(一)京津旅游市场偏好研究

据《天津日报》报导,蓟县2007年累计接待海内外游客559.8万人次,同比增长11.85%,其中,京津游客占绝对比重。根据蓟县旅游部门的统计,2009年“十一”黄金周的八天内,蓟县共接待中外游客108.2万人次,旅游综合收入达3.1亿元,同比分别增长8.8%和15.6%,再创历史新高。其中,京津游客仍占据较大比重。

从这些数据还可以看出,来自京津的游客为蓟县带来旅游发展的巨大推动力,是蓟县旅游的核心市场,也将是本旅游项目的重要客源市场,因此我们重点对京津市场的偏好情况进行了分析。

1、北京市场

2009年末,北京市常住人口数量达1755万人,游客量超过1亿人次。众多的人口,较高的消费能力,造就了近300%的居民出游率,以及近千元的旅游人均消费。北京客源的主要特征包括:以休闲度假、商务会议为主;喜好新奇、独特的旅游体验;短途旅游,是周末生活的一部分;需要丰富多彩的旅游活动、完善的旅游配套设施。

2、天津市场

天津客源的主要特征包括:休闲意识强烈、休闲旅游需求旺盛;生活、旅游均十分便利;优良的环境、轻松的氛围。

(二)京津房地产市场研究

1、京津房地产市场分析

北京、天津人口众多、企业集中,对商品房的需求量极大。然而,超高的房价,产生了严重的“挤出效应”——无法承受高房价的居民,到京津郊区或周边地区置业。蓟县,紧邻京津中心城区,交通便捷、环境优良,近年来,已成为京津居民置业的重点区域。另外,随着蓟县城市定位的明确、投资环境的改善、生态环境的提升、跨越式发展势头的强劲,蓟县也成为企业投资、置业的热点区域。

2、京津居民市场需求

(1)京津居民对第一居所的要求

根据2008年零点调查公司对北京市居民的调查,北京居民最为关注的交通便利性(占调查总人数的58.6%),其次是房屋设计(占52%),再次是价格(占44.1%)。

(2)北京居民对第二居所的要求

根据《今晚经济周报》、《北京青年报》的调查,京津居民对第二居所的主要需求包括:环境优美、绿地率高,有丰富的休闲娱乐活动,有商务会议设施,有完善的配套(医疗、购物、休憩场所)等。购置第二居所的人群,主要是银发族、企业高级管理人员等。

3、京津企业市场需求

根据对京津郊区县企业会所的调查,京津企业对企业会所的要求包括:能够开展多项休闲娱乐活动,特别是团队的休闲娱乐活动;能够开展不同规模的商务、会议、社交、PARTY、员工奖励等活动;建筑形式能够展现企业文化;多次置业的企业看重产品细节、公共空间、自然环境、商务及休闲配套等。

通过对客源市场状况的全面了解,本项目最终将猪蹄市场确立为:京津短期休闲度假市场、都市中产阶层置业市场、企业商务会所市场。

三、立足特殊的地形资源特点,确立项目的发展主题

本项目所在地原为水泥厂,水泥厂的采石、采矿、烧制等活动,对环境造成较为严重的破坏——山体、地形被破坏,植被覆盖率低,生态环境较差。

但从另一个角度来分析,支离破碎山体、坑洞/峡谷为项目开发提供了开展时尚运动的条件;留存的巨大的砖窑酷似欧洲中世纪城堡。这两点相互融合,使项目地呈现出“时尚运动+欧洲文化”的特点,奠定了项目的设计理念和风格特点。另外,结合项目地块所处的优越的旅游区位,为完善蓟县中心城区的旅游集散、综合服务等功能,还应打造相关项目。

经过最终的对比分析,确立本项目的主题定位为——“东方欧陆”旅游度假小镇。 “东方欧陆” 源自本地块的典型欧洲风情特征,尤其欧洲中世纪风格的古堡最能够代表本项目的风格特点,既体现了旅游和地产的风格特色,又能够给受众以美好的想象空间。

同时本项目提出“古堡海岸,绿色家园”的形象口号,既突出了项目的旅游吸引物特点,又契合了生态宜居的特征。

未来,本项目依托京津区域生态居住、生态度假、城市休闲运动的需求特征,本地块以特殊地形特色为基础,以中世纪欧洲文化为内涵,以大型娱乐体验活动为特色,形成风格独特、宜居宜旅、商业繁荣的欧洲风情旅游休闲宜居区。

四、立足大型旅游项目的落地,构建引领周边区域开发的增长极

区域增长极有几个基本要素作为支撑:第一,在空间上具备一定的规模;第二,存在推进性的主导产业综合体;第三,具有要素(人、产品)扩散和回流效应。一个区域的增长极,通过自身的集散效应影响范围内城市、经济进一步发展。

本项目中,通过对特殊地形的改造处理,非常适宜开展大型旅游及户外活动项目,从而形成具备强大磁力的城市增长极。在方案中提出了具有世界**规模的“东方爱琴海”大型室内热带海滩项目,同时引入代表时尚前沿的全地形越野赛车项目,从而打造一个“F—ZERO激情运动俱乐部+东方爱琴海”大型项目捆绑的休闲旅游城市增长极。

(一)“东方爱琴海”室内海滩。建筑采用钢结构框架建造,覆盖透明幕墙板材,外观设计源自中世纪骑士的头盔。占地面积5万平米左右,建成后将成为中国**的室内水上乐园。包括四个类型的休闲娱乐项目:一、热带海滩康体活动,包括太空盆、沙滩运动、冲浪、潜水SPA;二、特色理疗康体项目,包括海泥浴、温泉汤池;三、角斗表演,可以利用海泥浴场,开展美式摔角表演运动和斗牛表演;四、雨林景观休闲。

(二)F—ZERO激情运动俱乐部。主体项目为“全地形越野赛车”,全地形车氛围娱乐运动型,农用型、军用型、雪地车等类型,目前娱乐全地形车在欧美国家已经相当普及,是在沙滩、草原、山地常见的低排量乘用工具和娱乐装备。配套项目包括户外野营基地、高空吊桥等,高空吊桥采用透明有机材质,建设高空软索吊桥,增加体验的刺激性。

五、立足欧洲风情文化的演绎,形成风格鲜明的城市文化地标

文化是演绎城市特色的灵魂,通过特有文化的注入,能够对一个地块的综合开发产生可持续的影响。本项目在“东方欧陆”的定位基础上,通过欧洲特色地产项目的打造、风格化公共空间的设计、高端文化商业设施的配套,以及具有欧洲风格的皇家马车、中世纪古堡等特色项目的融入,不仅与天津地域文化相吻合,而且依山就势,形成了具备自身特色的经典文化产品。

入口区大门,采用天然崖壁雕凿而成,依山就势,在右侧崖壁雕刻欧洲武士半身像,采用现代风格建造。左侧崖壁可以加工成平面,雕刻代表欧洲中世纪风格的浮雕图案。

骑士广场,骑士是最能够代表欧洲中世纪的人物形象,在该区域建设欧洲青铜骑士雕像。

依云小镇,秉承欧洲最富盛名的矿泉度假小镇特色,采用经典的法国建筑风格,建筑层高主要为9—12层之间的小高层。主要适用人群为都市白领及中产家庭。满足其追求建筑品质,追求简约风格的心理需求。
阿尔卑斯山麓,利用东北部丘陵缓坡地形,主要开发适宜都市富裕阶层的叠拼别墅,风格采用具有浪漫色彩的南欧拉丁风格,通过明快的色调反映居住者的充满活力与浪漫情调。

苏黎世谷,苏黎世是瑞士联邦的**城市,苏黎世州的首府。苏黎世是瑞士银行业的代表城市,世界金融中心之一,苏黎世在世界最佳居住城市评选中高居全球首位。在规划区东北部建设高品质的会所集聚区,包括企业会所、养生会所、定制私属会所。

牛津街,沿袭英国伦敦最著名的牛津商业街特色,在公路沿线建成商业设施完善、品质高端的名牌商业街区,主要商业设施包括:品牌购物店、超市、休闲餐饮设施、电影城、蓟县旅游综合服务中心。
皇家马车巡游,构成景区特色项目,同时是景区内重要的交通设施。

中世纪古堡群落,本项目地块中保留有灰窑旧址,从外观上看酷似欧洲中世纪的古堡外壁。规划在该地块引入中世纪古堡元素,改造旧有灰窑及新建古堡建筑,改造周边生态环境,形成以欧洲古堡为特色的集住宿、美食、休闲、观光为一体的旅游板块。主要建设项目包括:皇家温莎堡酒店、“欧罗巴之夜”狂欢夜古堡、古堡美食坊、古堡咖啡吧、特色美食帐篷等。

六、立足低碳技术的应用,构建高端生态背景和科技化人文社

(一)用名贵树种、花卉,作为景观打造的核心。

选用名贵树种、花卉,提升项目的品质和品位,对有升值潜力,有较大的市场价值,可提升土地价值,可鼓励游客、居民开展认种认养、“碳补偿”活动,提升本项目的磁力,并增加游客、居民消费的附加值。

推荐种植:银杏、法国刺槐、三球悬铃木、七叶树、红豆杉、高杆女贞、雪松、耐寒广玉兰等。

(二)建设环保建筑

在会所、酒店内设置外墙式通风系统,使得业主尤其在冬季不必开窗也能呼吸到新鲜的室外空气。

大型公共设施内必须安装供水与污水处理系统,修建适当的排水系统以防止积水,对非自然净化与沉降的垃圾及时清理;构建相对封闭的内部交通系统,将少汽车交通量、合理分流减少噪音等。

引进新能源、绿色建材、保温隔热隔音处理、集中供能、无烟区等,可以节约可观的资金和降低运营成本。

(三)发展循环经济体系

地热资源的循环利用,是循环经济体系的重要组成部分发展循环经济,要与蓟县中心城区的循环经济系统有机融合:

(四)开展“碳补偿”行动

组织植树活动;提倡游客、居民、员工节水节电节能;开展“碳补偿”公益营销活动等。

(五)利用可再生能源,使用低碳交通工具

包括太阳能、风能、垃圾转化能源灯等,交通工具主要选用如马车、电瓶车、自行车等。

(六)尽量避免使用一次性用品

参照欧洲、韩国、马来西亚等地区和国家的做法,提醒游客自己携带洗漱用品,尽量避免使用一次性用品。

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