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Loft与LOFT公寓:主题特性的旅游地产开发

作者: 刘芳更新: 2012年12月25日标签: 旅游地产,旅游开发点击量:

20世纪40年代,大批的工业制造商逐渐在后工业城市消失,形成SOHO区废弃工业厂房大量存在的局面,而同时期的许多城市艺术家需要大量的空间进行绘画、雕塑等的创作,由于租金低廉,艺术家与设计师们纷纷涌向SOHO区废弃的工业厂房,并根据自身艺术品位和空间的实用性,从中分隔出居住、艺术创作、社交、娱乐、收藏等各种空间。

一、loft的起源与发展

“LOFT”一词本身的字面意思是“存放东西的阁楼”,而在这里指的是那些“由旧工厂或旧仓库改造而成的,少有内墙隔断的高挑开敞空间”,现在LOFT有了更丰富的内涵,它代表着一种前卫、艺术的生活方式。

LOFT最初诞生于纽约SOHO(South of Houston 地名缩写)区。20世纪40年代,大批的工业制造商逐渐在后工业城市消失,形成SOHO区废弃工业厂房大量存在的局面,而同时期的许多城市艺术家需要大量的空间进行绘画、雕塑等的创作,由于租金低廉,艺术家与设计师们纷纷涌向SOHO区废弃的工业厂房,并根据自身艺术品位和空间的实用性,从中分隔出居住、艺术创作、社交、娱乐、收藏等各种空间。

由于艺术家们对废弃厂房进行再创造,使艺术产业聚集,吸引文化交流中心、画廊等艺术机构入驻,与之配套的商业产业如餐饮、旅游、服务业、娱乐业随之兴起,并最终带动当地房地产业热,最终SOHO区LOFT的房租开始与曼哈顿岛一般公寓的房租比肩,这里渐渐成为有品位的中产阶级喜爱的时髦之地。SOHO地区不断繁荣后,大批商业品牌开始进入,房租不断上涨,艺术家们不堪重负,纷纷搬了出去。至此,纽约的SOHO区从艺术中心,演变成了现在昂贵的商业中心。

20世纪90年代末以来,LOFT开始在国内的一些城市迅速崛起。如北京、上海。从上世纪90年代台湾建筑设计师登琨艳进驻苏州河畔杜月笙老米仓开始,上海开始了它的LOFT之旅,而北京的LOFT当属“798”最为著名,大山子一带以798工厂为代表的建国初期由前苏联援建、原民主德国工程师负责设计施工的包豪斯的风格厂房集群。2002年2月,美国人罗伯特租下了这里120平方米的回民食堂,罗伯特是做中国艺术网站的,一些经常与他交往的人也先后看中了这里宽敞的空间和低廉的租金,纷纷租下一些厂房作为工作室或展示空间。“798”艺术家群体的“雪球”就这样滚了起来,汇聚了大批从事艺术设计、音乐、美术、出版等工作的各类工作室,慢慢形成了今天的798艺术区。

和纽约的SOHO一样,国内的的许多LOFT也已开始成为各自城市独有的艺术和时尚区域,同时商业化开发同时导致了高昂租金,正在把当初穷困潦倒的艺术家拒之门外。

从LOFT的产生于演变,一方面可以看到,LOFT是旧工业区的改造、变废为宝的最佳途径;另一方面,LOFT被赋予了浓厚的艺术色彩,现在人们熟知的LOFT不单单是一种空间结构,更演化成为了一种时尚的居住与工作方式,并且在全球广为流传;另外,演变成艺术区的LOFT,对周边土地的价值有相当的带动作用。

二、LOFT旅游地产开发形式

1、由厂房改造说开去:厂房改造为包含艺术工作室、娱乐休闲场所、时尚店铺共存的旅游街区或者旅游社区。如北京LOFT藏酷酒吧、上海泰康路艺术街弄堂、798艺术区等等。

1.1开发模式主要包括自发式开发、集中式开发及混合开发。

自发式开发,多发生在loft改造和开发的初期,例如以上例子中的艺术家集聚,旅游产业处于自发状态,因此拥有很大的灵活性。也存在着很大的弊端,即:由于自发式开发没有整体的发展规划做指导,其基础设施建设和配套服务不够完善,布局混乱,不利于LOFT旅游的可持续发展。

集中式开发,是指政府或者开发商出资统一规划、开发,多配合周边其他业态展开,如华侨城OCT-LOFT,通过定义、设计和改造部分工业建筑,营造出一个呈现鲜明的后工业时代特色的新型工作、生活空间、为先锋艺术家、文化人、设计师提供一个创意工作场所,使其成为画廊、艺术中心、出版、演出、艺术家工作室、设计公司以及精品家具、时装、餐饮酒吧的聚集地。这种模式有良好的配套设施服务和科学的布局规划,但它的弊端在于灵动性不足,少了自发性,就少了艺术的那份灵动感。

自发式开发和集中式开发是LOFT改造和LOFT旅游开发的两种基本模式。两者各具优势和不可避免的劣势,只有两者进行有层级的结合,才能切实改善产业类历史地段中建筑和环境品质。从世界范围内的实例可以看出,自发式开发和集中式开发往往是密不可分的。如北京798,由艺术家初期的自发性集中改造,到形成规模后政府的规划及市场商业运作。现在的798艺术区逐渐形成了集画廊、艺术工作室、文化公司、时尚店铺等于一体的多元文化空间。

2、LOFT公寓住宅。目前LOFT公寓已经成为一种相对成熟的住宅产品,严格来说,它是一种注入LOFT建筑风格和生活理念的泛LOFT产品。相比最初的厂房LOFT(Hardloft)具有以下特点:它将LOFT理念从一个小范围(艺术家)扩展到了大众市场,尤其受到了对住宅有刚性需求的年轻一族的欢迎;将LOFT的理念应用到住宅市场,并呈现出特有的优点,更适应现代人的生活,为LOFT的扩大化应用找到了生存的土壤;它同样代表前卫的生活方式,不仅仅是公寓式的“单元格”,而是进入了一种更为高大宽敞的立体空间,对现代城市有关工作、居住分区的概念提出挑战;在这里生活,艺术创造是第一位的,通过丰富的想象创造出的生活,使人们的更加惬意,更能体现主人潜在的艺术家气质。

2.1 Loft区域分布特征:

交通便利是loft首先要具备的前提。一般紧邻地铁交通沿线,周边通达城市的多条公交线路,形成发达的立体交通网络。

地处城市核心商圈,或位于高新科技园区域。

一般位于城市居住成熟区域,周边配套设施完善。

2.2以北京市为例解读loft公寓的开发

2.2.1发展趋势

由于LOFT公寓产品的市场指向是对住宅有刚性需求的年轻一族,相对齐全的功能分区、低总价、高得房率的特性使得LOFT在北京、上海、天津这些高房价城市持续走俏,以北京为例,北京Loft经历了以下发展轨迹:

2000年9月底,中远地产**推出了基于Loft的项目,现代城紧跟其后。

2002——2005年,Loft产品层高没有限制,一般都比较高,最低5.2米,但发展一直比较缓慢, 市场认可度低,Loft产品供应不多。

2006年,北京对Loft产品户型的层高做了明确规范。住宅层高上限为4.9米。

2008年—2010年,Loft项目集中上市,LOFT市场回暖。(根据统计,目前北京在售的商业立项的LOFT项目达20多个)。

2.2.2目前Loft公寓产品的特点

由城市居住成熟区域向城市外围发展。分布的区域主要为百子湾片区、青年路片区、望京片区等区域。

紧邻地铁交通沿线,周边通达城市的多条公交线路,形成了发达的立体交通网络,出行通达便捷。

北京近几年出现的LOFT项目,几乎全部是综合用地或商业用地性质。

商业用地与住宅用地的区别如下:

住宅立项型的LOFT项目由于限高4.9米,在实际居住中略显压抑,以北京华贸城为例,华贸城位于亚奥商圈,紧邻清河水系。周边紧邻北五环、京承高速、北苑路、立汤路等城市主干道。地铁5号线、13号线及多条公交线路环布周边。总建筑面积为60万平方米,层高4.89米,以60平米的小户型为主,22000元/平米,一期售罄,二期正在排号中。

由华贸城反映出来的住宅立项型LOFT的优势:住宅立项带来的生活费用较低、产权70年;劣势:层高4.89米,导致了一层低矮的餐厅、厨房,降低了生活的舒适度;隔板厚度有限,隔音效果较差。而这些是靠户型设计解决不了的硬伤。

此时的LOFT公寓已经成为年轻一族的过渡性住宅产品。

三、未来LOFT的发展趋势

1、在北京、上海等一线城市的目前城市进程和其他城市未来的发展进程中,LOFT公寓将占有一席之地,形成地产热点区域内的青年公寓集群,在这个集群里,包含着极其丰富的业态,例如写字楼办公场所、餐饮、娱乐、住宅、展览馆等等。

2、LOFT住宅装修的自由化程度越来越大,住户甚至可以随心所欲的设置二层格局。

3、在旧城区的改造中,LOFT将发挥更大的作用。对废弃厂房的改造形式更加多样化,如LOFT与乡村旅游、民俗文化结合形成的创意乡村LOFT、与高尔夫运动的结合形成的室内高尔夫LOFT等等。

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