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从土地价值链看区域旅游综合体的开发策略(下)

作者: 李玲更新: 2012年12月25日标签: 旅游综合体,旅游地产点击量:

乡村旅游背景下的综合宜居地产,对游客而言,核心价值是在乡村自然景观中,享用便捷旅游服务设置的度假体验,能获取房产的独立产权固然很好,但能得到房产的几十年使用权、经营收益权,特别是用代价不高的方式,也是非常乐于接受的。当然,前提是物业的环境氛围和服务设施能为消费者让渡足够的价值空间。

三、五大理念的科学解读提升区域旅游综合体的可持续发展空间

理念解读一:土地规模化利用是区域旅游综合体的实现基础

现代农业首先应当是规模农业,如果形不成一定的规模,农业劳动生产率和土地产出率就很难提高。通过土地流转,一大批土地向种养大户、专业合作社和农业龙头企业集中,促进了农业的专业化、集约化和规模化经营,提高了单位面积的产出和效益,降低农业市场成本,夯实新农村建设的产业基础。土地流转是开拓现代农业新局面、建设社会主义新农村的“助推器”。成都三圣乡是依托资源及区位优势,土地流转后发展规模化现代农业,推动农业产业化发展的典型案例。三圣乡首先选择土地合理流转,引进多家大型的专业化企业,以放大花卉产业优势为突破口,发展现代农业,在现代农业基础之上,通过旅游的介入,形成具有一、三产结合的规模化休闲农业,在这个过程中,旅游依托规模化现代农业,同样形成了规模化旅游休闲产业,城市居民得到了身心的享受,农民的得到了经济实惠,同时也加快了城乡融合。乡村旅游发展,与其他任何产业一样,需要规模化开发,才能提高生产力,形成经济社会效益。

解读二:土地合法化流转是区域旅游综合体的开发保证

在符合土地利用总体规划和其他有关规划的前提下,集体经济组织可以利用已依法批准并取得集体土地使用权证的集体建设用地,从事法律法规未明确禁止的各种生产、经营活动。经依法批准的建设用地,可以采用土地使用权入股的方式参与农业生产经营和营利性农村基础设施的开发,也可以单独或与社会资本、龙头企业联合兴办企业,还可以在取得本组织多数成员同意的前提下,以出售、转让、交换等形式流转其集体建设用地使用权。积极运用建设用地指标置换与周转的政策,支持农村集体建设用地使用权及指标跨区域有偿、合理流转。在刚刚结束的两会上,提出今后农村集体建设用地将全部走“招拍挂(招标、拍卖、挂牌)”的方式,以确保流转的透明性。这一举措更加放活了农村资源,使其在合法合理的层面上实现价值**化。

解读三:产业复合化联动是区域旅游综合体的构建核心

随着我国农村城市化步伐不断加快,各地的乡村及城乡结合部地区,都面临着如何实现农村土地流转、产业结构升级、村民致富、农村管理体制向城市管理体制顺利过渡的一系列重大课题。以北京一号地国际艺术区为例:它以土地流转为突破口,嫁接文化创意产业建设社会主义新农村,实现区域整体的产业置换与发展环境的优化。土地流转形式——村民住宅改造如下图所示:

解读四:城市功能化载体是区域旅游综合体的**目的

土地流转能够有效改善土地资源配置效率,进一步激活农业剩余劳动力的转移,为农业规模化、集约化、高效化经营提供广阔空间。促进其转向农村二三产业,从而扫除了农村劳动力转移的障碍保证农民收入的稳步提高。构建和规范农村集体建设用地的流转机制,可以使农民更充分地参与分享城市化、工业化的成果,显示集体土地资产价值,促进农民获得财产性增收。土地流转实现推动城乡一体进程,一方面通过适当的集中与合理的土地置换,可以避免农村居民点过于分散的住房方式所造成的土地浪费,推进新农村建设并化解耕地红线失守的尴尬;另一方面“宅基地换住房,承包地换社保”,有利于提高农民非农转移的稳定性,从而有利于弱化城乡二元体制并推进城乡一体化进程。此外,当前农村经济发展的一个重要瓶颈是农村金融服务严重滞后,而宅基地及其建筑物的流转和抵押,无疑会有力推进农村金融及农村土地的资本化与市场化。在农业产业化的推动下,农村需要从基础设施及居住环境等方面加强“农村城市化”的思路,以规划为龙头,多渠道组织资金,引入了城市基础设施、物业管理、先进排污处理技术等。农民不离村,就地享受现代城市文明。

解读五:产业龙头化集聚是区域旅游综合体的引领手段

在城市化战略指导下,旅游产业作为城市化发展高度的一个标准,在未来的土地流转中,无疑会扮演一个重要的角色。旅游产业带动下的是土地的增值、环境的改善与生态的优化,是规避城市化快速发展过程中各种资源产出较低的有效手段之一。以华侨城为例,先期投入巨资开拓城市城乡结合部,专注于搞大型旅游项目开发,营造具有影响力、冲击力的旅游景区,改善区域基础设施条件和环境质量,提升知名度,靠旅游业的关联带动作用引来人流物流,将过去的荒滩野岭变成具有极高知名度和美誉度的旅游城,将生地变成旅游熟地和旺地,引起景区附近地产升值,再借势发展旅游地产。从而联动周边大梅沙、小梅沙同步发展,形成以休闲度假为主题的城市新型集聚区与国内外休闲旅游目的地。北京华侨城项目也是资源流转、旅游地产与城市化建设融合的经典案例之一,即以欢乐谷主题公园为核心吸引力,带动周边人流流动,随之延展的住宅、别墅、公寓、酒店、创意产业园、体验式商街、会所、艺术中心、学校、体育中心、高尔夫球俱乐部等具备多元文化复合社区的功能。使得区域因完善的配套而全面升级为CBD休闲居住区。所以鉴于旅游的“一地多用”、“较少改变土地用途”、“生态环境为主”等用地性质及其富民惠农的社会功能,以旅游产业的资源复合性为核心吸引力,是未来拓展新区域空间与运营开发的主要手段之一。

四、五大策略的配合执行促进区域旅游综合体的立体化发展

在中国土地使用制度重大变革的大趋势下,区域旅游综合体具备了较好的发展条件,但是必须采用合理合法的方式依托土地资源通过与多产业的联动、综合性资源组合以及相关的政策支持共同打造具有引领及示范效应的旅游综合体。

策略一:资源流转,必须具备规模化的特征

打造区域旅游综合体发展模式,需要政府或集体经济组织通过农村资源的流转,将区域范围内包括土地在内的所有能够开发的资源进行流转,实现农业用地、农村集体建设用地、人力资源等各种资源的集聚,也就是将土地按不同使用性质整理然后集中起来,具备了规模化产业发展的基础条件,有利于多种大型资本的介入实现产业结构调整及区域经济发展。

策略二:功能转换,必须适时适度的推进

综合体的概念是需要能够提供给游客休闲度假的功能性建筑集群来支撑,就此,一定规模建设用地的利用是区域旅游综合体健康发展的基本保证,因此“土地变性”或“转权让利”才能保证区域整体开发。目前建设用地的主要障碍是农村农民农业的权属利益范围,主要流转渠道的方程式是,一种通过农业用地流转——收归国有、土地变性——“招牌挂”——农用地置换占补平衡;另外一种是农村建设用地——转权让利——“招牌挂”;以上两种土地整理流转的核心思路是通过农业用地及集体建设用地的整理过程中,必定会出现一部分节余,这在整个土地大调整、大平衡、大发展过程中,是一个很好的缓冲空间。

策略三:概念包装,必须贯穿发展的全过程

通过包装被农民认可和支持、与政府开发取向一致、与城市空间战略相辅、与旅游休闲密切结合的符合拉动内需,促进经济增长的项目。与多产业的嫁接形成具有核心竞争力的旅游休闲产品作为区域旅游综合体开发的核心吸引力,以此为基础实现项目立项及开发。项目开发可嫁接如乡村度假旅游、保障性安居工程、新农村建设、旅游小城镇建设、现代服务业示范区、文化创意产业区、城乡统筹示范区、重点流域水污染防治工程、节能减排和生态建设工程等发展旅游休闲产业。

策略四:旅游物业,必须落地嫁接的管理通道

融入旅游物业,并以自然\人文资源、主题社区、商务活动、文化娱乐、主题产品等各种旅游区域开发的形态表现出来,从旅游发展的实践来看,目前主要的旅游物业主要有以下几种,可依据项目地的资源特征及市场结构进行合理组合。比如Mall形态,其区位是需要位于城市旅游的繁华商业区域。其资源特性是商业氛围优良,并要具有很强的旅游休闲价值。其交通需求是必要而且便捷的市内公共交通体系和全面到位的配套服务功能。Mall可以说是目前世界上大型商业旅游地产的**形态,伴随着家庭汽车化和住宅郊区化而诞生,是现代工业文明和商业文化的产物,属于一种新型的复合型商业旅游业态。Mall是中产阶级的一种生活方式,除了购物,它提供娱乐休闲一站式服务;比如自营式酒(饭)店形态,其资源特征是自然环境优良,并要具有休闲旅游的价值,同时拥有良好的交通条件,区位特征**是位于旅游区或者旅游城市的生态环境中。围绕旅游六要素中的“住”做文章,以为游客提供住宿为主要功能的旅游区自营式酒店,增加娱乐、会议等辅助功能。这些酒店多建在旅游、商务发达或会议较多的大中型城市。由于旅游酒(饭)店不出售物业,主要通过经营来收回投资,而酒店自营的回收期相当长,与房地产商通过出售物业快速回笼资金的经营理念不符,因此,自营式旅游酒(饭)店虽然是**出现的旅游房地产形式,却不是旅游房地产当前的开发热点;比如产权酒店形态,其区位必须距离本地城市生活区不大于4小时的车程,异地客户要求乘坐飞机方便到达。其生态特征是自然环境优良,在居住品质上实现梯级提升。其发展背景是国家经济景气,国家行业有相关的法律支撑体系或分时度假交换体系成熟。

其开发形态是以酒店的房间为单位,开发商将每间客房分割成独立产权(拥有产权证)分别出售给投资者,投资者一般都将客房委托酒店管理公司统一出租经营,以获取年度客房经营利润,同时投资者享有酒店管理公司赠送的一定时限的免费入住权;比如时值度假酒店形态,其区位要求不是很高,但必须是符合分时度假网络内成员的标准,其可达性必须满足良好的交通条件,其经营要点是指消费者购买一定数量的“分数”,这些“分数”就成为他们选购产品的货币。他们可以使用这些“分数”在不同时间、不同地点、不同档次的度假村中灵活选择其分数所能负担的住宿设施。该度假型酒店一般是指不同档次的普通酒店,提出部分单位加入分时度假网络,消费者不拥有使用权或产权。只是为休闲消费提供便利、优惠和更多选择。一般情况下,利用“分数”消费可获取更大的折扣和免费居住时间;比如养老型酒店形态,其资源环境优良,并有完善的服务配套设施,像标准的社区医院,遇急症、重症能在半小时内送达的市级医院。其交通可达性良好,多种交通工具可选用,临近高级公路、铁路。其核心意境是指投资人(往往是最终消费者),在退休前购买退休养老度假村的某一个单位。委托管理公司经营管理直至退休后自用。管理期间,将获取一定的投资回报。一般情况下该度假村在产权人去世后由管理公司回购,再出售,收益归其家人所有;

策略五:概念(集群)地产,必须突破的旅游地产模式

旅游地产的概念已经被无数的开发区域所引用,经过一个长周期的发展,旅游地产已经进入了细分和主题化的发展阶段,种类更加多样,模式更加灵活,渠道更加通常,人们的认可度更加广泛。随着城市化、生态化、景观化等自然需求的增长,概念地产将成为旅游地产的生力军。比如旅游区域或者旅游城市的景观地产,其开发特征是项目建设围绕明确的主题进行开发,其资源特性是项目地周边环境优美,具备旅游价值,其区位优势是距办公商业中心不超过45分钟的行程,其商业配套设施像教育设施(幼儿园、中小学)标准的社区医院,社区中心商业区、服务中心、通信设施、完备的体育运动游乐设施、社区公园等。发展商利用旅游开发区、旅游景区、休闲度假区的优越自然条件、地理位置开发的具有投资回报和多种功能的住宅项目,如:景区住宅、海景住宅、风景名胜度假村(风格别墅)等。这类住宅以为本地置业者提供第一居所为主要目的,多建在旅游资源突出的大中型城市市内或市郊。通过依靠旅游资源(自然的、人文的或二者兼有的)条件,如优美的自然风光、主题突出的人文内涵、多种休闲娱乐设施,直接提升住宅的环境品质,增加休闲功能,提高居民生活质量;比如高尔夫、登山、滑雪运动、温泉等度假村地产,其区位应该距离客户市场在几百公里以上,其资源基础必须是高品质的旅游资源,其交通需求必须拥有便捷的铁路公路系统,离飞机场约30——60分钟左右的车程内,其核心理念特指在高尔夫球场附近、登山、滑雪等运动地开发的度假别墅项目。该项目的出售是与运动项目使用权相匹配的。在利用过程中,为了实现资源有效利用及效益**化,一个旅游地产可能承载多种物业形态,如:高尔夫度假村的产权别墅,业主入住时间有限,可将房屋交于专业的管理公司采取分时度假的形式满足游客的享受需求,这个过程中,度假村就具备了两种物业形态的有机综合体,即实现的资源的有效利用,又可满足不同人群的度假需求,实现的人流、资金流有序、顺畅的流动。或是就地将乡村建筑或工业建筑进行改造,赋予其购物中心、度假公寓等功能,实现资源的有效利用;比如乡村旅游背景下的综合宜居地产,对游客而言,核心价值是在乡村自然景观中,享用便捷旅游服务设置的度假体验,能获取房产的独立产权固然很好,但能得到房产的几十年使用权、经营收益权,特别是用代价不高的方式,也是非常乐于接受的。当然,前提是物业的环境氛围和服务设施能为消费者让渡足够的价值空间。

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