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河南花都温泉:大旅游地产时代的生活理想

作者: 王晓娜更新: 2012年12月26日标签: 旅游地产,温泉旅游点击量:

对于资源品质一般、远离繁华都市的地块开发来说,怎样进行旅游地产的开发、区域内涵打造、旅游产品设计、主题包装运作和开发模式的构建等这都是值得旅游行业和房地产行业深思的。在这样的背景下,我们就许昌市花都温泉旅游度假区旅游地产开发模式的探索与大家进行交流。

对于资源品质一般、远离繁华都市的地块开发来说,怎样进行旅游地产的开发、区域内涵打造、旅游产品设计、主题包装运作和开发模式的构建等这都是值得旅游行业和房地产行业深思的。在这样的背景下,我们就许昌市花都温泉旅游度假区旅游地产开发模式的探索与大家进行交流。

小资源、弱市场,路在何方?

纵览花都温泉项目,我们发现以下问题:

一、旅游资源不具绝对优势,旅游产品创新难度大。山、水、温泉、文化,在中原地区都不缺,天然山水温泉更不在少数,相比而言,花都这个豫东大平原上的地下温泉就相形见绌了。如何在温泉产品上创新,在同类产品中实现差异化,就成为了本项目的头等大事。

二、本地市场购买力不足,区域市场辐射力不够,地产市场拓展难度大。许昌市勉强可以列入三线城市,城市经济辐射力弱,本地市场购买力有限。从地产辐射圈来看,本项目位于三线城市的远郊区,距离郑州这一区域内**市场较远,距离京珠高速动脉较远,区位交通条件又增加了地产产品的市场抗力。

三、短期内无法利用许昌区域升值优势获得重大利好。许昌市“北进东扩”发展战略的主体发展方向是向北通过长葛与郑州新郑对接,在可预见的市场周期内,本项目难以利用许昌的区域升值获得直接的利好因素。

四、开发现状与未来的旅游产品、地产板块对接难度大。已经开发的温泉项目位于地块的中心,已经形成了一定的产品风格和空间占位,给整个大盘的旅游产品定位、空间功能衔接带来了难度。
困难重重,路在何方?

跳出旅游、跳出地产,换一种思路!

在这样的现实面前,我们对本项目提出了一系列的否定:首先,项目不能以城市地产模式进行开发;其次,项目不能以纯旅游度假方式进行开发设计;第三,传统 “旅游+地产”的“1+1”简单叠加模式对本项目不适用。

因此,本项目就必须进行战略创新,通过改变行业游戏规则,颠覆传统的旅游与地产价值体系,建立新的价值标准。“大旅游地产”的概念运用而生,即以旅游作为开发主导,注入其他产业要素,综合旅游地产和产业地产驱动的大型复合项目,同时,旅游和产业之间是相互转换、相互影响和相互驱动的。通过“区域产业内涵化、旅游产品差异化、小镇生活欧洲化”的战略创新,使花都成为大旅游地产时代的领跑者,超越同构竞争。

具体言之,在旅游产品方面,以温泉产品和高尔夫产品的差异化打造为核心吸引;在产业要素选择方面,以小型商务会议产业、家庭园艺产业和文教产业为区域经济内涵;在地产品质方面,确立以欧洲田园小镇为蓝本的地产意象。

主题升华:从旅游、从地产到一种理想生活!

在“大旅游地产”发展模式的引导下,花都将成为什么?我们的定位很简单,就是“花都小镇,花样生活”。

她不是旅游区,没有旅游区的喧嚣与人声鼎沸;

她不是城市,没有城市的高楼林立与车水马龙;

她是可以体验冰火温泉,享受贵族SPA的温泉小镇;

她是可以彰显尊贵、享有私密商务的高尔夫小镇;

她是鲜花遍布,为生活散播花种的鲜花小镇;

她是为企业提供小型会议场所的会议小镇;

她是可以放松身心、享受家庭温馨的生活小镇;

她是一种**的生活体验,是一种悠然的休闲状态,是现代都市人所追求的理想生活!

你可以看到风格古朴的欧式建筑、宽阔明朗的小镇广场,可以在鲜花遍布的街道上漫步,可以在闲适自在的商业街区度过下午时光,可以在芳香弥漫的SPA馆中享受宁静的夜晚,可以通过家庭园艺市场装扮属于自己的私家花园,可以让孩子享受贵族般的教育,可以与生意伙伴一边挥杆一边签下千万大单……,理想生活的一切都可以在这里实现。

花都造镇五部曲:目标系统化实施

造镇步骤一:温泉创新极致体验

中国的温泉旅游自90年代兴起至今已20余年,发展模式始终以洗浴为核心,加之,温泉产品具有一定的季节性,冬夏悬殊这一行业性的问题仍未能解决,因此,我们在温泉产品的策划上针对上述两个问题进行了创新性探索,提出三大主题温泉产品:

冰火温泉:占地20000—30000平方米的大型室内项目,反季节温泉主题,夏季人工造雪,冬季温室供热。主体是两层建筑,一层包括泡浴池、游乐区、VIP包房和服务中心,二层是自由式餐饮、特色商铺和理疗馆。试想,夏季雪花飘飘,冬季花香四溢,在这样的环境下体验温泉会是什么样的感受?

温泉街市:温泉街市是对已开发的露天泡浴产品的提升。在现有基础上进行日式园林温泉包装,在泡浴池造型风格设计、温泉汤屋配置、园林景观设计、 商业服务设施配置、卫生公共服务设施配套(尤其是冬季游客的保暖服务)等方面进行加强。使这里不再是泡几十分钟温泉就走的地方,而是泡泡温泉、喝喝茶、下下棋、品品美食、听听音乐、看看演出等等,形成一种体验享受的氛围。

SPA生活馆:在温泉板块的周围,设计各类SPA生活馆,SPA馆穿插于地产组团之间,随处可见,风格各异,理疗功能各异,是整个小镇生活的重要配套,也是花都小镇吸引游客的核心要素,要使SPA成为花都小镇的文化。

造镇步骤二:产业塑造区域内涵

如果说温泉是小镇之神,地中海风情是小镇之形,那么产业就是小镇之魂,使花都小镇形成持久的活力。通过对中原城市群商务市场机遇、区域花木产业特点和区域配套现状的调查,我们提出为花都小镇注入三大产业功能。

商务会议产业:中原地区商务会议市场需求旺盛,是小镇构建商务会议产业的基本前提。在1.5小时辐射圈内,六大城市所辖54个区、市、县,能够提供稳定、持续的会议客源。

依托庞大的市场需求,开发具有针对性的100人以内的中小型商务会议产品,打造中小型商务会议基地,与此同时,开发配套商务会议基地的企业会所集群,主要面向中原地区大型企业集团,作为企业接待客户、高层会议、员工奖励度假、老板静心思考公司发展战略的地方。

家庭园艺产业:鄢陵县堪称中国花木第一县,花木园林产业规模庞大,在中部地区具有绝对垄断地位。通过对产业市场研究和行业调查发现,家庭园艺市场利润率达30%左右,是一个正在悄悄兴起的市场。但这个市场目前还不成熟,规模性企业少,产业系统零散。

鉴于此,我们充分利用市场空白,从花木产业角度切入,打造一个从“花木培育—园艺设计—园艺产品加工—园艺市场—园艺施工”的一站式家庭园艺基地。对外是服务于整个中原地区甚至更大范围的产业平台,对内完全契合小镇生活主题,服务于小镇自身建设。

文教产业:花都地块公共配套设施有限,尤其是高品质的文化教育、医疗等必要公共设施。考虑到小镇居住群体的子女教育需要,规划花都学府,作为整个小镇并辐射周边地区的综合配套,同时也构成小镇地产品质的吸引力。花都学府由初中、小学、幼儿园组成,未来根据市场情况考虑是否配置高中,采用双语教学,配备国内**的现代化教学设备。可借鉴碧桂园的办学经验,与国内、省内知名著名的学校进行联合办学。

造镇步骤三:高尔夫铸就尊贵品质

与自然、绿色、健康无限贴近的高尔夫,不仅仅是一种锻炼的方式,更是社交、选择生意伙伴的平台。对于自然景观条件有严重缺陷的花都小镇来说,高尔夫是提升住宅价值、塑造地产尊贵品质的重要手段。

调查发现,目前河南省高尔夫项目供给不足,随着城市群经济的快速运转,市场需求还将不断的快速扩大,近两年省内对高尔夫球场的政策开始松动。因此,高尔夫绝对可以做,做成什么样,需要思考。

花园高尔夫:改变传统高尔夫一望无际的绿色,以球场绿为底色,各色花卉点缀其中,通过花卉实现别墅区与高尔夫球场及道路、街区的自然分界,形成绿野中万花点缀,建筑景观高低交错的天际线。

绝版高尔夫大宅:面向区域内特定圈层,开发绝版高尔夫大宅。在球场内建20套大别墅,别墅以花海环绕,推窗就能看见缤纷的花海和一望无际的绿色球场,是真正意义上的高尔夫豪宅。

造镇步骤四:风情社区再现欧洲小镇

一个小镇中心,五大地产组团,浓缩地中海风情,再现欧洲小镇意象。以“花都小镇”的整体内涵来看,有温泉、有鲜花、有高尔夫,非常适合于地中海风格的演绎。根据各版块的产品特色,配合打造五大地产组团。

小镇中心:小镇中心是小镇生活方式会聚点,是小镇生活氛围的集成展示。同时,小镇中心的展示在营销期对于项目差异化形象的示范起了决定性作用。广场、标志物、公共服务、商业服务、人文艺术是构成小镇中心的核心要素。

托斯卡纳组团:温泉、悠然、闲适。用中心广场、水景、坡地、街道、大色块的植物等手法充分营造一个经典的意大利南部小镇生活。

巴顿组团:高尔夫、尊贵、健康。以奥地利巴顿小镇风格进行设计,充分利用高尔夫景观,沿球场边界第一排做独栋、类独栋项目;第二排做联排、叠拼、再退后做花园洋房。

斯帕组团:SPA、享受、养生。整体风格按照比利时斯帕小镇进行设计,注重景观小品、临街商业、SPA生活馆的设计和融入。

哈勒姆组团:鲜花、园艺、优雅。充分利用家庭园艺基地的优势,打造荷兰哈勒姆鲜花小镇的风格。基地花海、道路花卉美化、建筑、围墙的装饰等。结合环绕景观水系的打造形成鲜花、水系、店铺相融的小镇意象。

桑提亚纳组团:繁荣、商业、休闲,是整个小镇最繁华的社区组团。以西班牙桑提亚纳小镇为蓝本进行整体风格设计。临街商业、艺术元素为小镇营造休闲的氛围。

造镇步骤五:PUD模式奏响小镇交响乐

花都小镇的综合开发犹如交响乐,由“花都小镇,花样生活”这个可持续性的主题概念作为总谱,不同时期开发的不同分区的特色,和不同时期针对不同目标群所构成的不同推广方式、诉求点构成了各自的乐章。综合控制开发节奏,就像交响乐的指挥一样,只有这样,总谱和乐章才能得到完美的演绎。

在具体的开发运作过程中,采用“整体运作,分体开发”的PUD开发模式,PUD(Planned Unit Development),是指“计划单元综合开发”模式,是国外大盘开发常用的模式,即通过一个总体的规划来控制几年甚至几十年的开发,从而有效避免了或区域开发中出现的杂乱无序的状况。是一种既符合整体规划条件,在实施上又能机动灵活的先进开发模式。

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