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非常关注:看海南

更新: 2012年12月26日标签: 旅游地产点击量:

在内陆各地分别布局之时,各路房企纷纷“登陆”海南岛。在海南岛1528公里长的海岸带上,一个“旅游房地产群”已悄然出现,万科、富力、恒大、鲁能、新世界、中信、华润、雅居乐等知名地产企业先后开发建设了一批滨海居住区、旅游度假酒店、高尔夫球场、游艇设施、主题公园等旅游房地产项目。2010年第三季度,在海南岛环岛岸线上,正在建设的高端旅游度假酒店、度假村等就超过30个。业界也都把特别的关注给了特别的海南。

在内陆各地分别布局之时,各路房企纷纷“登陆”海南岛。在海南岛1528公里长的海岸带上,一个“旅游房地产群”已悄然出现,万科、富力、恒大、鲁能、新世界、中信、华润、雅居乐等知名地产企业先后开发建设了一批滨海居住区、旅游度假酒店、高尔夫球场、游艇设施、主题公园等旅游房地产项目。2010年第三季度,在海南岛环岛岸线上,正在建设的高端旅游度假酒店、度假村等就超过30个。业界也都把特别的关注给了特别的海南。


专家建议海南房地产加速转型 以旅游地产为主导


2010年初,受国际旅游岛利好刺激,海南各地房地产价格同比大幅上涨。但受后期国家和地方房地产市场“组合拳”的宏观调控影响,海南房价涨幅趋缓。就当前海南房地产情况,应如何更有效地促进海南房地产业发展,社会各界都非常关注。国家统计局海南调查总队对海南省多位专家进行了调查,专家们献计献策。

2010年1月至11月,海南国有土地使用权出让金累计收入为195.6亿元,同比增长1.8倍,占海南地方政府性基金收入的比重为85.4%。据测算,若房地产业发生波动,地方财政收入的波动幅度通常大于房价波动幅度;房地产的高风险便将顺势导向财政收入,增加财政收入风险。

专家们建议,要以国际旅游岛建设为契机,在普惠民生及促进土地资源可持续发展的基础上,大力发展以现代服务业为主的第三产业,从长远看,海南应切实加强对土地供应和房地产项目开发管理,大力推动房地产转型,开发以经营性旅游地产为主导、度假旅居型地产为特色、商业及其他地产为补充,以促进海南房地产业健康有序发展。

为此,应着力抓好三个方面的工作:一是土地资源管理上,应立足于国内**性、稀缺性、不可再生性,强化土地供应监管,节约集约利用土地,建立优质土地储备机制,更有秩序、有效率地调控土地利用。二是充分利用生态岛、健康岛和国际旅游岛品牌,提高房地产开发建设的档次和水平,有计划地开发面向中高端消费群体的中高档商品房。三是积极引导开发一般商住房,向旅游休闲度假村、酒店式公寓等度假型居住转变。


三亚旅游地产供大于求 投资价值几何?


海南的房地产主要分为普通地产和旅游地产两大块,旅游地产不用多说,主要的客户来自岛外,而普通地产限于本土消费能力也主要针对岛外。也就是说,在本土消费能力并不太高的海南,海南地产将主要卖给岛外人士。

多数以旅游地产为主打的三亚房产越来越面临开发商扎堆、产品同质化的现象。据了解,三亚在售的项目中,物业类型主要为公寓、别墅、产权式酒店、普通住宅和酒店。其中,公寓所占比例较高,约占65%以上;别墅项目所占比例约10%左右,主要分布在一线海景、河景、山景中较好的位置;产权式酒店所占比例约为15%,主要分布在大东海、亚龙湾两个片区和三亚湾沿线的部分项目;普通住宅主要在市区,所占比例份额不高,约5%左右;其他如纯酒店、度假村等约占5%。

在“2008年海南澄迈房地产高峰论坛”上,众多专家为海南快速发展的旅游房地产业敲响了警钟。海南师范大学教授韦经照表示,目前海南旅游房地产开发大多是一哄而上,定位不明确,需要有关部门的规划和参与。北京金泰房地产开发有限责任公司副总经理谢苏明也认为,三亚的产品有些面临分不清市场的问题。这些开发商亟须寻找细分市场,各找各的稀缺性。

业内人士认为,旅游地产虽然能够产生一定的经济效益,但需求注定不会过大。虽然人们有理由相信,海南不会重蹈覆辙,但供大于求而导致的大面积空置却并不是杞人忧天。此外,三亚地产的这种特色意味着大量项目的异地销售,而异地销售的管理成本,尤其是售楼成本一般都要大大超过本地销售。

此外,主要以岛外客户为主的三亚房产面对的客户群也有其局限性。有人坦言,三亚的产品也仅对于北方的富人有吸引力,对于南方人没有刺激感。[NextPage]


岛外来客 买房养老成时尚


根据海南省住建厅今年的统计结果显示,今年上半年,海南岛岛外人士购买海口商品住房占销售总套数和总面积的71%、63%;购买三亚商品住房占销售总套数和总面积的85.5%、85.4%;购买文昌市商品住房占销售总套数和总面积的94.1%、92.1%。

“许多岛外游客来海南观光一次,旅游两次,第三次就来买房了”。三亚市长曾经这么对媒体说。

据地产海南不完全统计数字显示,在海南新开发的楼盘中,内地购房者俨然是购房的主力军。在三亚市,来自北京和东北三省的购房者,他们的购房数在不断攀升,占岛外购房总数的1/3。上海、浙江、广东等沿海地区也蕴藏着巨大的购房潜力。此外,湖北、四川等地近年来也异军突起。海外及港澳台地区等高端购房者数量虽不多,但也占了三亚市高档公寓楼销售量的10%。做为全国**的热带岛屿,海南拥有全国独一无二的气候、环境和旅游资源,因此海南的旅游地产也拥有独特的发展优势。组合了居住、旅游、度假、商务、养老、疗养等多种因素在内的全新度假投资置业方式,使越来越多的岛外人士来海南旅游度假的同时捎带上考察旅游地产、投资置业。这已成为国内富人一种时尚。

据中国房地产协会的统计数字,目前国内约有6.6%的家庭拥有第二套住房,而实际上这个比例可能要达到15%。海南岛依托着得天独厚的自然环境以及日益完善的城市功能,再加上“国际旅游岛”建设的带动作用,这些都将成为海南岛作为理想第二居住地的有利要素。

医学专家认为,冬天来海南的老人特别多,是因为海南独特的气候优势和环境优势。老年人的疾病不同于青壮年,有其特殊性。最常见的是高血压、心脑血管病、恶性肿瘤和呼吸系统疾病。所有人群中慢性病患病率为32%,而老年人中就高达74%。尤其是到了冬天,由于气候干燥,温差大,老年人易得呼吸道疾病和心脑血管疾病。在海南患这些老年常见病的人群明显低于内地,就是因为海南的热带海洋性气候对治疗这些常见的老年病很有帮助。海南热带气候能使老人们的常见疾病如哮喘、鼻炎等呼吸道疾病以及关节类疾病得到很好的康复。


海南大学教授、省政协常委及国家突出贡献奖专家王毅武:



发展旅游地产要融入海南元素 体现海南文化


海南房地产业的发展创新离不开三大要素,即文化内涵、海南元素和科技含量。

第一大要素一定要有文化内涵,包括房地产小区建设一定要赋予它文化内涵。一个没有文化理念的小区卖不上高价,增值空间也会很小,所以建设任何一个小区一定有文化,要和旅游连起来,当然旅游也要有文化,文化是旅游之魂,文化也是小区建设之魂。

其次,小区建设一定要有海南元素,房子是建在海南的,应当融入部分海南元素。融入海南元素要体现出海南的特色,体现出差异性和不可替代性,如此一来购房者选择这样的小区才别无他选。

再者,小区建设一定要有科技含量,科技含量不仅仅要有电梯。科技元素比方说风力发电、太阳能发电等,把这些高科技的东西拿进来,既低碳又是可持续发展。

海南的闯荡文化就挺好,还有不可替代的黎苗文化,在海南黎族和苗族文化应当好好发掘。这个民族能够经历这么长的时间存活下来而且和汉族还有其他民族共生共存就自有它的长处,只不过它的长处有待于认真发掘。再一个就是生态文化,内地人来海南以后就会对海南的生态有一种本能的热爱,一旦出现污染大家都不高兴。另外,越是落后的地方,越有一种特殊的文化,那就是诚实。很简单、很朴实这也是一种文化。总之,海南的文化值得发掘,值得总结,值得提升,一个落后地区的文化一定不是发达文化,但是不发达的文化并不等于没有好的元素和好的内容。

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