当前位置:首页>巅峰研究>全案规划策划>破解旅游综合MALL的可行与创新之道
  • 使命

巅峰在您身边

咨询热线
400-8130-588
24小时专家热线
138-0119-5460
扫描二维码关注巅峰
微信
微 信
微博
微 博

破解旅游综合MALL的可行与创新之道

作者: 卓定疆更新: 2012年12月28日标签: 旅游综合体,旅游规划,旅游开发点击量:

由巅峰智业项目组承接的湖北汉川日月潭项目获得了委托方的好评。巅峰智业从五大方面对旅游综合体的可行与开发进行了创新,将原本可能需要多年积淀才能形成的商业氛围、人流、交通、市场知名度等因素一次性完成,缩短“养商”的时间。此举既能成为旅游开发的短线巨大效益,又为旅游项目的持续长线健康发展提供资金保障,是一次有益的尝试。

由巅峰智业项目组承接的湖北汉川日月潭项目获得了委托方的好评。巅峰智业从五大方面对旅游综合体的可行与开发进行了创新,将原本可能需要多年积淀才能形成的商业氛围、人流、交通、市场知名度等因素一次性完成,缩短“养商”的时间。此举既能成为旅游开发的短线巨大效益,又为旅游项目的持续长线健康发展提供资金保障,是一次有益的尝试。

五个开发难点

一个成功的旅游MALL必须具备一个以上的核心驱动力,但对于一个消费能力、文化资源、交通条件、生态环境、旅游资源等条件一般的区域来说,更适宜选择主题产品驱动型的旅游MALL,能相对较快较易实现旅游价值。但汉川日月潭项目存在几个开发难点:

1.区位特殊且偏远。地处天门、汉川、仙桃三地交界,城镇人口6万人。距汉川市区42公里,距武汉市区98公里。

2.地缘文化资源可挖掘特色有限。地块历史文化资源以善书、楚剧、皮影、楹联、美食为主,文化资源分散,地缘文化特色对国内外游客吸引有限,对于湖北省来说,这两类民俗文化在当地也比较一般,因此怎样将民间文化在传承中创新,怎样将分散的文化资源整合在一起,形成个性鲜明的汉川文化魅力是项目考虑的重点。

3.地块规模不大,生态资源一般。

4.区域经济实力较强,但缺乏合适的消费体验设施。释放、引导居民的休闲、娱乐、社交等需求势在必行。

5.开发资金有限,实现多元化盈利模式与长期获益难度太大。如何利用有限的启动资金选择合适的旅游产品、实现滚动开发构建较长的产业链条,是项目能否盈利和生存的关键环节。

破解之道

通过巅峰智业多轮论证,最终确定以资源再造、旅居一体、业态创新、功能提升四大战略带动城市全面升级。我们突破瓶颈,成功地破解了难题。

1.造城造景助推城市定位,弱化区位劣势。从城镇区域规划来看,项目地位于城镇入口位置,位于城市行政、商业区与居住区区域,具备构建城市活力核心的优秀条件,成为高端居住、商业、商务、产业、交通、休闲聚集中心。项目不仅仅具备旅游功能,更应该通过造城造景,实现城市功能与内部功能的一体化。作为承接城市功能、满足居民休闲娱乐功能、提高外向旅游吸引力的重要功能区。通过休闲、交流、商务、商业、购物的多向流动,承接城市商业商务功能,打造城市副中心,带动区域升级。

2.以企业文化为突破,实现产业与文化的无缝对接,弥补地缘文化资源的不足。在研究沉湖镇发展历史时,我们发现沉湖镇是由一个“土生土长”的乡镇企业,推行“以企带村”模式发展起来的“村庄里的都市”。这个乡镇企业在金属制品、房地产、生物药业三大领域都有着不菲的成就。对于这个小城镇,企业要担当带动区域经济飞跃、提升区域综合价值,同时实现企业品牌价值升级的重任,为湖北打造一张国内**的旅游名片。可以从以企业文化、产业为突破,尤其是钢金属产业,实现产业与文化的无缝对接,将企业三大产业资源转化为旅游价值。

3.土地资源优化重组,兼顾城市与旅游发展双驱动。我们首先按城市规划的体系对土地资源重新进行整合与切分,保证土地的完整性与规则性以及自然的亲水空间。项目的区位价值决定,必须站在建设汉川副中心城市和搭建企业文化展示平台的高度,围绕沉湖镇和武汉都市圈城市居民的休闲和置业需求,打造以目的地特征的游憩公园作为旅游核心驱动,联动休闲娱乐、商务会议、文化展示、景观居住为一体具备城市与旅游双功能的门户型旅游MALL。我们提出以企业金属产业为突破,商业嘉年华+游乐嘉年华+休闲嘉年华的公园嘉年华构想,打造一个创意、独特而又富于内涵的公园嘉年华,满足主题游乐、公园休闲、城市商业需求。

4.创意游乐型主题旅游产品,创造消费,吸引眼球。武汉城郊型旅游产品种类较为丰富,总体水平不高,缺乏亲子型、创意类主题鲜明的旅游产品。从可行性研判来看,项目具备打造区域级康乐休闲类城市游乐公园的基本条件。我们将钢铁艺术创意和主题游乐创意化地结合,构建视觉艺术与游乐体验双重吸引的主题游乐方式,公园嘉年华中最重要的游乐嘉年华——变形金钢成为项目**的亮点。变形金钢以钢铁创造快乐为线索,通过对游乐方式的主题化包装,钢铁艺术的创新型展示,打造以惊险、刺激为特色的“中国最酷”的钢主题游乐园。

5.设计可实施财务开发模式,实现滚动开发,保证旅游地产的短线与长线利益。对于一个旅游MALL来说,除了打造核心旅游吸引物以外,更重要的是形成良好的产业链条,设计多元化的盈利模式和滚动开发模式。项目分两期开发,通过地产项目—旅游项目—地产项目的开发模式实现滚动开发,一期主要是通过旅游配套设施的开发,回收

资金用于二期公园建设,开发商业提升商气与地气,同时一期进行市政配套与公园基本设施建设,造城造景,为二期开发预热。二期主要进行主题公园的开发与旅游配套设施的开发,通过二期核心旅游产品的开发提升整个项目的品质,并使多种物业价值**化。

为了更精准地控制投资成本,保证项目实现投资与回报的平衡,我们选择了以下几类游乐项目:投资少、集聚人气的项目;投资较大、昭示形象的游乐项目;投资少、盈利速度较快的项目。同时对每期项目投入资金做了规划,在筹备3.2亿元启动资金后进行一期开发,通过不动产租赁销售、商业商务设施经营、公园门票和辅助收入等收入持续开发后续项目,实现滚动开发的可持续发展模式。

扫描(长按)图片选择『识别图中二维码』关注我们公众号!