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关于古镇类旅游项目投资的思考

作者: 赵铭熙更新: 2013年02月04日标签: 古镇旅游,旅游投资点击量:

公司化运营第一年,重新组建的管理团队,在原有景区规模、人员数量基本未变的情况下,当年就取得了营业收入同比3倍、客流5倍的高增长。同年年底,景区通过严格考评成功晋级了国家4A级景区。今年由于各种不利因素影响,全国旅游企业均出现较大滑坡,但景区仍保持了门票收入连续翻番的良好业绩,年前在山东省旅游局推荐下第一次参加了今年全国文明景区评选。

近日,看到一篇报道,关于乔家大院经营权转让因当地群众和乔家大院工作人员反对而未能成功的事件。从这一事件又牵扯到近年来被争论的沸沸扬扬的旅游景区经营权转让等问题。在此笔者就古镇类旅游项目投资谈谈自己的观点和看法。

一、关于古镇类旅游资源经营权转让相关利益主体视角分析

(一)政府视角

政府作为景区所有者的代表,拥有资源处置权,也就具有绝对的话语权,其关注点主要有:资源的长远发展、相关民众福祉、决策者个人利益。

(二)员工视角

员工作为景区所有者的组成者,从情感因素和利益因素考虑往往把自己作为旅游景区的拥有者,尽管不具备资源处置权和更多的话语权,但往往通过舆论对政府行为施加影响,其关注点主要有:个人长久利益、情感方面出发考虑的资源长久发展。

(三)企业视角

企业作为景区投资主体,其性质决定其目的在于追求投资最佳回报,即投资收益**化。

在三种视角当中,政府自始至终起到主导者和决策者作用。从报道中不难发现,政府转让乔家大院经营权初衷是为了迅速发展壮大乔家大院旅游资源。

作为无矿产资源县,乔家大院已经成为祁县招商引资**吸引点,从这个角度考虑,政府转让行为无可厚非。但政府在这次转让中,没有做好相关利益人群工作,工作方法武断,最终导致员工的转让“流产”。乔家大院旅游景区需要发展壮大是个不争的事实,祁县政府缺少发展资金也是个解决不了的困难,引进外资和外脑是必不可少的环节,而所有的这些工作都在于解决乔家大院发展问题,在这一点政府和相关民众利益相同。政府工作方法武断的主要不足之处就在于,政府应该考虑相关民众福祉,并且向相关民众进行耐心细致劝说和解释,没有进行此项工作,或者没有将此项工作进行到位,使得相关利益群众最关心的个人利益得不到保障或者存在一定风险的时候,相关民众自然会产生疑虑,甚至会怀疑政府主要决策人的个人利益是不是通过此行为得到增长。

二、关于古镇类旅游资源经营权转让细节探讨

综合以上三种视角分析,在经营权转让谈判中,最关键的要考虑以下四个方面:

(一)关于股权比例问题

一般来讲,合作公司入主旅游资源,为了保证投资回报和投资安全,会坚持要求控股经营。但对于政府来说,肩负着资源保护的管理职能,如果一旦失去控制权,资源保护恐难实现,政府有失职之嫌。实际上这其中的关键还是在于对资源的评估,此案中乔家大院由于没有进行资源评估,导致股权比例分配不合理。

(二)关于保护条款问题

对于旅游资源尤其是文保资源,如何保护问题一定要在合作条款中详细写明,否则政府不单要承担开发不好的责任,还要承担违反国家法律的责任。

(三)关于国家法律问题

企业要求控股以保证投资安全这也是合情合理,在国内引资以后“圈羊”、“宰羊”的事情比比皆是,这里国家法律就是政府有力武器,对于资源禀赋级别越高的景区,法律限制越多,这些都是企业“难以承受之轻”。

(四)关于员工待遇问题

员工在旅游景区经营权转让中利益影响**,往往也是损失**的一方,所以大多数景区员工对于转让经营权都持谨慎怀疑态度,在这里政府作为全权代表一定要全力保证景区员工利益得以保障。

只有切实处理好以上四个方面问题,才可以妥善处理好景区经营权转让相关事宜。

曾经看过国内知名学者关于旅游景区经营权转让的研究论文,其中一个观点就是**资源要紧抓不放,省级资源要选择性的转让,省级以下资源鼓励民营企业投资经营。这个观点很好,但毕竟只是个理论,可操作性不足。很多经济欠发达地区,即便是世界级旅游资源也普遍面临投资不足、发展不利问题。

三、关于古镇类旅游投资项目选取原则

笔者曾经作为北京达沃斯巅峰旅游投资管理有限公司的代表负责进行山东淄博周村古商城旅游景区经营权转让谈判。作为山东地区古镇类景区代表的周村古商城景区经过经营权部分转让,引进资金和外脑,取得了惊人发展速度。

周村古商城景区位于山东省淄博市周村区,是一座具有悠久历史的古商业街市。2001年,其中的两条古街被列为省级重点旅游开发项目;2004年,周村区政府借古商城“开埠百年”之机,实现了景区对外开放,并正式成立了旅游行政管理局。

虽然景区经过了前四年的基础改造和后两年的运营推广。期间,还有一部全国知名的电视连续剧《大染坊》的热播,提高了景区知名度,但没有同期提高经营收入,**年份也只有区区的几十万元。经营瓶颈难以打破,更谈不上景区的维护和开发了。

面对上下两难的处境,2006年底,在周村区政府的鼎力支持下,周村区旅游局与北京达沃斯巅峰旅游投资管理有限公司联手,共同成立了周村古商城景区管理公司。遵循“政府主导、社会参与、企业运作”的原则,同时引进了规范的公司化管理,并在实际运营中逐步形成了:政府支持、董事会指导、公司总经理全权负责的新的景区经营管理模式。

体制活则机制活,机制活则市场兴。公司化运营第一年,重新组建的管理团队,在原有景区规模、人员数量基本未变的情况下,当年就取得了营业收入同比3倍、客流5倍的高增长。同年年底,景区通过严格考评成功晋级了国家4A级景区。今年由于各种不利因素影响,全国旅游企业均出现较大滑坡,但景区仍保持了门票收入连续翻番的良好业绩,年前在山东省旅游局推荐下第一次参加了今年全国文明景区评选。同时齐鲁“发现之旅”授予古商城景区“魅力古城”和“最佳营销策划”两个奖项,这使“周村速度”所取得的成绩,备受业界瞩目。

周村的经验有一定的借鉴意义,从周村经验以及笔者从事其他多个古镇类景区托管和合作经营案例中,企业在选择古镇类旅游投资目标时应遵循如下原则:

(一)资源禀赋级别低的古镇类旅游资源,企业如果投资较大(超过1000万),一定要控股,而且要尽量延长合作时间。

(二)资源禀赋级别高的古镇类旅游资源,涉及文物保护单位和风景名胜区的一定要慎重,在充分考虑国家相关管理条例,以及政府确实的约定后方可签订合作协议。协议的签署不要力求控制旅游景区全部资源,只要严格按照旅游景区控制性规划控制要害资源为好,在具体要害资源控制上要尽量要求控股经营。

(三)古镇类旅游资源在所在旅游目的地区域的区位也是项目选择的关键,这其中的一个关键原则——处在旅游目的地区域旅游线路末尾的古镇类资源优于起始端古镇类资源。

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