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景区管理的新潮流——景区托管

作者: 赵铭熙更新: 2013年02月19日标签: 景区托管,景区营销点击量:

“企业托管”并不是一个新名词,但景区托管却是一件顺应时代潮流的新鲜事物。随着旅游景区的飞速发展和提高,我们发现旅游景区还存在着许许多多不尽如人意的地方。旅游业的众多行家里手都在为旅游景区的未来发展想方设法,旅游界的众多专家学者都在为旅游景区的发展献计献策。正是在这样的背景之下,景区托管应运而生。

“企业托管”并不是一个新名词,但景区托管却是一件顺应时代潮流的新鲜事物。随着旅游景区的飞速发展和提高,我们发现旅游景区还存在着许许多多不尽如人意的地方。旅游业的众多行家里手都在为旅游景区的未来发展想方设法,旅游界的众多专家学者都在为旅游景区的发展献计献策。正是在这样的背景之下,景区托管应运而生。

一、什么是景区托管

所谓景区托管,就是对旅游景区进行委托管理的意思,是旅游景区所有者将景区的经营权、管理权交给具有较强经营管理能力,并能够承担相应景区经营风险的法人或自然人去有偿经营,以明晰景区所有者、经营者责权利关系的一种经营管理方式。换言之就是通过契约形式,受托方有条件地接受管理和经营委托方的旅游景区,以有效实现景区的保值、增值。景区托管经营通过本景区之外的经营管理者把有效的经营机制、科学的管理手段、成熟品牌、资金等引入景区,对景区实施有效管理。同时,景区托管经营过程中受托方凭借自身的管理和资金优势获取一定的经济回报。

二、景区托管的目的

景区托管是在不改变或暂不改变旅游景区原先产权归属的条件下,直接进行对景区的资产等要素的重组和流动,达到资源优化配置、拓宽融资渠道以及资产增值的目的,从而谋取景区资产整体价值的有效、合理的经济回报。

三、景区托管的优势

根据我们多年的市场研究、综合跟踪评估,在山东淄博周村旱码头景区,以及江西、湖北等景区托管业务的实际经验,我们认为,简明而言,景区托管独特的优势在于:

1、 景区托管能有效实现所有权与经营权分离,其目标是提高旅游景区资产的运营效率,因而有利于资源的调动和旅游景区的整改,并有利于景区的中长期发展。

2、景区托管是景区引入有效的经营机制、科学的管理手段、成熟品牌等的便利模式,是降低管理成本、提高资本质量的重要途径。

3、景区托管是市场对旅游景区的各种生产要素进行优化组合,提高旅游景区的资本营运效益的重要方式。

四、景区托管的适用对象

1、当运用其他方式进行旅游景区重组存在体制性障碍时,可考虑托管方式。为回避某些体制性障碍,可通过景区托管方式暂缓原始产权的转让,而先将法人产权让渡出去,一方面先努力救活旅游景区,另一方面设法予受托方更优惠的经营条件,以满足受托方的利益要求。

2、当适用其他方式进行旅游景区重组存在资金投入过大的障碍时,可考虑景区托管办法。此时景区托管可有效地缓解买方主体的资金压力,因而它可暂不进行原始产权的变更,进而可暂时免交购买这项产权的费用。

3、适用于一些暂时能够维持运转但已明显感到经营管理力不从心的旅游景区。景区的原始产权主体既无力自我经营景区,又不愿放弃或不愿轻易放弃景区所有权,托管就可能成为最佳的重组方式。

4、当买方主体一时说不准购买目标景区的未来前景,亦或本不想购买目标景区原始产权时,可通过景区托管方式在一定程度上减小这项投资的风险。

5、适用于一些经营恶化、挽救乏术、濒于倒闭的旅游景区,比如一些缺乏市场竞争力的旅游景区,一些债务负担沉重甚至资不抵债而又告贷无门的旅游景区,一些经过多次和多方式整顿而无效的旅游景区等。

五、景区托管的现状

目前国内景区托管还处于起步阶段,为数不多的几家从事景区托管业务的公司,其主营业务基本都是旅游策划、规划或者其他旅游相关业务,景区托管只是其派生业务。不过,旅游景区托管业务正在被越来越多的企业重视。

尽管景区托管无论从概念、范围和指导理论等方面都还很模糊,需要认真界定。但可以肯定的是,景区托管可以快速扭转旅游景区的不利局面的“神奇”效果。景区托管是一剂帮助旅游景区走出困境、快速发展的良方。景区托管,大有可为。

六、景区托管的四重境界

一谈到景区托管,多数人都会联想到那些经营恶化、挽救乏术、濒于倒闭的景区,联想到降薪裁员、辞职离岗的血雨腥风的场面。其实,这仅仅是对景区托管的误解或片面理解。适于进行托管的景区,不但包括那些濒于倒闭的景区,还有一些经营较好的景区趋于不同的目的,要求托管。根据SWOT分析法,笔者将景区托管大致分为四种情况,在这里称为四重境界。

七、派驻景区管理人员的素质要求

签署景区托管协议以后,景区管理公司要向托管景区派驻景区管理人员(以下简称派管人员),这无疑会打破原有的领导体系、人际关系体系,甚至利益分配体系。体系的打破往往会形成一边是“空降兵”,一边是“地头蛇”,双方明争暗斗、僵持不下的局面。在现实中,结果又往往以“空降兵”失败或妥协而告终。除了其他外部因素,派管人员的素质是取得这场斗争胜利的关键。高素质的派管人员,不仅能够迅速扭转不利局面,而且会争取双赢的结果,使得景区托管工作顺利进行。因此,派管人员素质问题,成为研究景区托管的一个重要问题。

(一)派管人员的个人性格是很重要的

派管人员应善于接受新观念,思维开放,个性温和谦虚,能倾听和接纳别人的意见,而不是超级自信、主观。托管景区由于历史影响,旧势力和文化都是比较强势的,面对有强烈抵触情绪的下属,温和的性格是很重要的。这样既可以不激发强烈的冲突,也可以被下属很快地接受。人们面对友好、有诚意、能宽容者,往往很快能够建立起沟通、理解的桥梁,尤其这个人是他(她)的上司。而一个个性十足,禀性刚烈的人是不适合在这种情况下出任托管经理的,即使这个人很有权术和手腕,例如会分化瓦解对立阵营,因为通常会引起大规模的内耗和人员流失,特别是在企业内形成一种不合作的文化,对企业长远发展是极其有害的。

(二)使命感对于派管人员是必需的

一个职业管理人员或者职业经理人,只有具有高度的使命感,才能淡化个人荣辱和利益得失,才能有胸怀和思路。以往的景区托管案例中,“空降兵”不能“摆平”“地头蛇”,很大一部分原因是这些派管人员过多考虑了个人的权威、面子、利益,把一些重要的、容易出成果的或有个人利益的决策自己来做,而不是做自己应做的重大决策,缺乏从整体去考虑托管景区的发展,平衡不好个人利益和托管景区利益的关系。

(三)派管人员应该精通业务、富于创新

各景区的资源和吸引物是不同的,比如森林公园、国家水利风景区和主题公园,都有自己的特殊业务。民间有句老话“业务不熟,底气不足”,作为一个派管人员,对托管景区业务有一定程度的了解,对决策和把握整体方向等都是很有帮助的。可以说,一定程度的“外行”或相关行业的成功经历,对于派管人员打破一些旧的行规、进行可行性创新是有帮助的。

(四)派管人员应该有较高的情商和“刚柔并济”的作风

派管人员进入一个有抵触情绪的环境中,面临太多的不确定性和压力,因此,必须有较高的情商,在“战火纷飞”的环境中要“外圆内方”。职业经理人是一个需要“刚柔并济”的角色,在一些时候要能做到“和风细雨”,在另外一些情况下又要敢于坚决地说“不”,最重要的是要能够区分好两种态度的适用情况。
当然,在不同的企业文化、不同业务性质的不同企业、不同领域的实际情况可能会不尽相同,需要在以上讨论特点的基础上随机制宜、权宜制变。

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