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借土地流转的东风发展农村旅游地产

更新: 2013年01月16日标签: 土地流转 旅游地产 乡村旅游点击量:

农村土地流转是中国土地使用制度的重大变革,嗅觉灵敏者早已洞悉其中的商机。面对这一千载难逢的历史机遇,如能抢占先机,获取优质土地资源,按照既能满足自身利益,又不超越政策底线的方式开发运作,企业将赶上下一轮快速发展的快车。

十七届三中全会通过了《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》,明确指出:“按照依法自愿有偿原则,允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权,发展多种形式的适度规模经营。”《决定》虽以提升农村土地使用效率,缓解用地紧张局面为出发点,但对于长期困扰于土地问题的房地产开发商来说,无疑是出现了一线新的曙光。然而,当众多开发商纷纷将目光投向了土地流转市场时,却发现事情并没有那么简单,国家对流转土地的房地产开发几乎是关上了大门。

《决定》规定的允许农民以多种形式流转土地的承包经营权,使得农民对于土地有自己的处置权,但也对地方政府联合房地产商征地的做法提出禁止,农业部特别强调发展适度规模经营绝不是搞房地产的规模经营,表示要“严格界定公益性和经营性建设用地,逐步缩小征地范围,完善征地补偿机制”。这些都对房地产公司介入土地流转,开发房地产项目带来了极大的限制。

相对于房地产的政策限制,乡村旅游迎来了政策的春风。国家旅游局局长邵琪伟在国家旅游局学习会上指出,党的十七届三中全会《决定》对发展乡村旅游提出了明确要求,大大拓展了乡村旅游发展空间。《国家旅游局、农业部关于大力推进全国乡村旅游发展的通知》把发展乡村旅游作为建设社会主义新农村的有效途径之一,强调要加大乡村旅游扶持力度。要依靠各级党委和政府加强领导,把发展乡村旅游纳入各地社会主义新农村建设的整体布局中,给予必要的扶持。要加强乡村旅游相关政策研究,为发展乡村旅游创造宽松的政策环境。

流转土地,发展乡村旅游产业是受到国家大力支持的。

越来越多在参与旅游项目中尝到甜头的房地产公司深切地体会到:要唱房地产的戏,必须搭旅游的台。旅游与房地产之间存在着千丝万缕、割舍不断的联系。从旅游的六要素来看(“食、住、行、游、购、娱”),住是旅游最重要的要素之一。而旅游的高级阶段——度假更是以住为核心功能。因此,住宿设施是旅游区,尤其是度假区的基本设施。当游客的短期居住行为逐渐转变成长期居住行为、一次性居住行为逐渐转变成频繁居住行为,对旅游地产的需求便会自然而然的产生,房地产公司也就拥有了可以作为的空间。

对游客而言,核心价值是在乡村自然景观中,享用便捷旅游服务设置的度假体验,能获取房产的独立产权固然很好,但能得到房产的几十年使用权、经营收益权,特别是用代价不高的方式,也是非常乐于接受的。当然,前提是物业的环境氛围和服务设施能为消费者让渡足够的价值空间。

因此,要从农村土地流转政策中获得大的商业机会,必须非常有效的解决两大问题。

第一,用旅游的方式获取土地。

用旅游的方式获取土地首先需要拿出“漂亮”的项目开发计划书。该计划书必须与地方政府的开发取向保持高度一致,同时,也应尽量做到让农民认可和支持。国家对于房地产开发的限制,归跟结底是出于对农民利益的保障。只有让土地的利用不脱离农业用地的范畴,并为当地的农民找到一个与乡村旅游紧密结合,共同长期发展的契合点,才能打消政府的顾虑。而这需要有一个与当地情况相匹配的优秀的旅游产品设计,例如,可考虑将农业种植作为旅游区的自然景观资源,进行主题开发,在打造吸引力的同时,使周边农民能将主题产品的种植作为主要的经济来源。既不违背政策要求,又保障了农民的长期利益。

当然,旅游产品的设计只有能够获得旅游消费市场的认可,一切才有意义。而这便要求首先要对当地的旅游情况有一个整体的把握,需要开展资源调研、市场调查等一系列调研过程,制定合理的开发战略,并通过主题理念创意,赋予其备受游客喜爱的主题文化,让项目的所有利益相关者都能在项目开发中获益。

第二,把握旅游与房地产的关系,完善旅游区的景观、服务、度假功能。

旅游房地产区别于一般城市房地产最鲜明的特征是,其开发和经营是以另外一个产业——旅游业为发展根基。无论是依赖于山地、海滨、温泉、滑雪场等等自然景观开发的房地产,还是在城市中新建的主题公园型旅游房地产,实质都是借助于或打造出具有吸引力的旅游产品平台,增加房地产项目景观、环境以及服务的附加值,以弥合区位或外围配套环境的不足。因此,旅游休闲是先导和核心,在开发原则上,要遵循先做旅游、后做房地产开发这一重要原则,没有完善的旅游功能,房地产开发难以体现商业价值,相反,旅游功能越丰富,环境打造越完善,房地产的商业价值也会越高。

如能真正妥善解决以上提到的两大问题,房地产商或有意从事该领域开发的投资商势必可以借土地流转的东风开始新的旅程。

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